대전지방법원 2025타경15996. 장항읍 신창리 ‘스카이’ 2층 203호, 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가는 142,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 69,580,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 권리분석 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 전유나는 2023.03.06 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2023.02.15이며, 보증금은 95,000,000원입니다. 현재 말소기준이 되는 강제경매개시결정 2025.09.16보다 앞서 대항력을 갖춘 구조여서, 배당으로 다 받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

따라서 이 물건은 “최저가 69,580,000원짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 현재 배당 가정에서 전유나가 임차보증금으로 67,927,560원을 배당받고 27,072,440원이 남으므로, 매수인의 실질취득은 69,580,000원 + 27,072,440원 = 96,652,440원입니다. 추가 유찰이 생기면 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 반대로 커져, 제공된 시나리오상 실질취득 총액은 96,652,440원 → 96,276,708원 → 96,013,696원으로 보증금 95,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

등기부상 과거 우리은행 근저당권과 서천군새마을금고 근저당권은 이미 말소되어 현 경매에서 매수인이 떠안을 담보권은 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2025.09.16 강제경매개시결정이고, 전유나의 전입·점유 2023.03.06과 임차권등기 2025.03.31은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 — 1명은 대항력 명확, 1건은 판단 유보

전유나는 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 반면 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유 표기는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이 미상 점유가 별도의 인수 위험으로 이어지는지는 원문 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

스카이 전용 49.67~49.88㎡의 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 137,888,888원이지만, 과거 145,000,000원~155,000,000원대 거래가 포함되어 있어 하락 국면에서는 이 평균을 가격 메리트의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 119,500,000원과 최신 거래 99,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -16.5%를 우선해서 봐야 합니다.

표면 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 58.2%지만, 이 비율은 대항력 보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 현재 실질취득 96,652,440원은 최근 12개월 평균 119,500,000원의 80.9%, 최신 거래 99,000,000원의 97.6%입니다. 최신 거래와 비교하면 차이는 2,347,560원에 불과합니다. 최근 가격 추세가 -16.5%라는 점까지 감안하면, “최저가가 감정가의 절반이니 매우 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 임차보증금 95,000,000원 중 67,927,560원이 배당되고 27,072,440원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 48,706,000원으로 내려가지만 인수액이 47,570,708원으로 늘어 실질취득은 96,276,708원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 34,094,200원에 인수 61,919,496원이 붙어 실질취득은 96,013,696원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아져도 총 취득부담이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장항우체국 남동측 인근으로 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역이며 제반환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측 약 7미터 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역이며 소로2류 접함, 가축사육제한구역과 철도보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 스카이는 24세대 소규모 단지이고 확인된 거래는 9건입니다. 최근 가격 추세가 -16.5%인 만큼 매도 시 가격 방어력은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 69,580,000원이 아니라 인수액을 포함한 96,652,440원을 기준으로 최신 실거래 99,000,000원과 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 전유나 보증금 95,000,000원 중 실제 배당액과 최종 인수액은 배당표 확정 전 다시 계산해야 합니다.
• 전유나의 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약의 실제성·보증금 지급관계·채권관계를 확인해야 합니다.
• 미상 점유 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 별도 인수 위험이 없는지 명세서 원문과 현황을 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 119,500,000원이지만 최신 거래는 99,000,000원이고 최근 대 과거 추세가 -16.5%입니다. 과거 전체 평균 137,888,888원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 96,276,708원, 4회 유찰 시 96,013,696원으로 총부담은 거의 줄지 않습니다.
• 관리비·세금·명도. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유 및 인도 절차를 현장에서 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “69,580,000원짜리 경매”가 아니라 “96,652,440원짜리 취득”

이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 번 유찰돼 69,580,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 전유나의 보증금 95,000,000원이 그 가격보다 큽니다. 현재 배당 가정에서 매수인이 인수하는 잔액은 27,072,440원이고 실질취득은 96,652,440원입니다.

실질취득은 최근 12개월 평균 119,500,000원보다 낮지만 최신 거래 99,000,000원과는 97.6% 수준으로 차이가 작습니다. 더구나 시장은 최근 구간이 과거보다 16.5% 하락했고, 24세대 소규모 단지라는 점, 전유나가 임차권자와 신청채권자를 겸하는 점, 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유 표기가 남아 있는 점도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 “표면가격은 싸 보이지만, 실제 안전마진은 크지 않은 인수형 물건”입니다. 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 총 취득부담과 최신 시세의 간격입니다.