창원지방법원 2025타경10224. 창녕군 남지읍 남지리 545-5 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건으로, 감정 이용상태는 노유자시설(어르신유치원:우주재가복지센터)입니다. 소유자는 윤현주이고, 2020.03.23. 의령군산림조합이 채권최고액 520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.02.10. 의령군산림조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순하지만, 점유관계는 그대로 넘겨짚을 수 없습니다. 주식회사 우주와 선영수는 전입일이 말소기준일보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 1층 최은정은 보증금 5,000,000원, 월세 350,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차관계는 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10224 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 545-5 · 경상남도 창녕군 남지읍 동포1길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설(어르신유치원:우주재가복지센터) |
| 토지 | 면적 671.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 목록2 건물 | 일반건축물대장 1층 254.95㎡ · 2층 56.26㎡ · 합계 311.2㎡ |
| 소유자 | 윤현주 |
| 감정가 / 최저가 | 742,313,660원 / 363,734,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의령군산림조합 / 432,580,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1~1-5) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 임차관계는 확인 필요
말소기준은 2020.03.23. 의령군산림조합 근저당권입니다. 이후 2022.02.04. 창녕군 압류가 설정됐으나 2022.02.17. 해제로 말소됐고, 2025.02.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부의 말소 구조와 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 특히 최은정은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 말소기준일 전후를 판단할 수 없습니다.
② 임차·점유관계 — 1명은 대항력 판정 유보
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 우주 | 미상 / 노유자시설 | 2020.06.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은정 | 1층 / 미상 | 미상 | 5,000,000원 / 350,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 선영수 | 미상 / 미상 | 2024.02.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 해석하면 안 된다
현재 최저매각가는 363,734,000원으로, 2회 유찰돼 감정가 742,313,660원의 49% 구간입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 49%라는 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 시세 대비 49%라는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 363,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,892,276원 |
| 2. 근저당 · 의령군산림조합 | 520,000,000원 | 357,841,724원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 의령군산림조합 근저당 채권최고액 520,000,000원 중 357,841,724원이 배당되는 것으로 계산돼 162,158,276원 미배당이 발생합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제 및 최은정의 미확정 대항력 관계에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 363,734,000원 | 357,841,724원 | 162,158,276원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 254,613,799원 | 250,249,206원 | 269,750,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 178,229,659원 | 174,934,444원 | 345,065,556원 | 0원 |
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 노유자시설(어르신유치원:우주재가복지센터)로 이용 중입니다.
- 위치. 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 남지요양병원 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·병원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호2는 경량철골 및 벽돌조 샌드위치판넬 및 슬래브지붕 2층, 기호3은 블록조 슬래브 및 시멘트기와지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 급배수설비·급탕설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 671.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 341,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역· 자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 목록4. 공부상 지목은 도로이나 현황은 잡종지입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 1-1~1-5도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최은정 전입일 확인. 말소기준일 2020.03.23. 전후가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 주식회사 우주와 선영수는 보증금이 확인되지 않았고, 최은정 역시 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계를 추가 확인해야 합니다.
- 현장 점유상태 확인. 노유자시설로 실제 이용 중인 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 1-1~1-5의 위치·현황·경계를 원본 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 목록4 현황 확인. 공부상 도로지만 현황은 잡종지이므로 실제 이용 및 접근관계를 확인해야 합니다.
- 자연재해위험개선지구 확인. 지정 내용과 실제 이용·개발 제한 여부를 관계기관 자료로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 용도·입지의 실제 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미확정 임차관계
이 사건은 감정가 742,313,660원에서 2회 유찰돼 현재 최저가 363,734,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다.
권리 쪽에서는 2020.03.23. 의령군산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 최은정의 전입일이 미상이라는 한 가지가 중요합니다. 배당표에 인수 0원으로 계산돼 있더라도 그 수치만으로 대항력 문제까지 소멸했다고 볼 수 없습니다. 여기에 노유자시설이라는 이용상태, 토지·제시외 건물 일괄매각, 목록4의 공부상 도로·현황 잡종지, 자연재해위험개선지구 지정까지 함께 확인해야 합니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 입찰 전 임차·현황 확인이 핵심인 물건입니다.
