창원지방법원 2025타경10224. 창녕군 남지읍 남지리 545-5 소재 노유자시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 노유자시설(어르신유치원: 우주재가복지센터)이며, 토지면적은 671㎡입니다. 일괄매각이고 제시외 건물 1-1부터 1-5까지 매각에 포함됩니다. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 1층 254.95㎡, 2층 56.26㎡로 합계 311.2㎡이며, 실측면적과 유사한 것으로 사정됐습니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.03.23. 설정된 의령군산림조합 근저당권 520,000,000원이 말소기준권리이고, 2025.02.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2007년 박종식의 가압류 40,000,000원은 말소기준보다 앞서지만, 2010.01.12. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 그 가압류를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 545-5 제1동호 · 경상남도 창녕군 남지읍 동포1길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설(어르신유치원: 우주재가복지센터) |
| 토지 | 671㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골 및 벽돌조 2층 건물, 블록조 2층 건물 · 목록 2 대장면적 합계 311.2㎡ |
| 소유자 | 윤현주 (2017.08.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 742,313,660원 / 742,313,660원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 의령군산림조합 / 432,580,214원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1~1-5 포함 · 목록 4 공부상 도로, 현황 잡종지 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 선순위 가압류는 말소 완료
말소기준권리는 2020.03.23. 의령군산림조합 근저당권입니다. 이후 발생한 창녕군 압류는 2022.02.17. 해제로 말소됐고, 2025.02.10. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 말소기준 이전의 박종식 가압류는 형식상 선순위였지만 2010.01.12. 이미 말소됐으므로 매수인 인수권리로 남지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 임대조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 우주 | 부분 미상 · 노유자시설 전입 2020.06.24. | 보증금·차임 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은정 | 1층 전입일 미상 | 보증금 5,000,000원 월 350,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 선영수 | 부분 미상 전입 2024.02.05. | 보증금·차임 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 우주와 선영수의 전입일은 각각 2020.06.24.와 2024.02.05.로 말소기준일 2020.03.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 최은정은 1층을 보증금 5,000,000원, 월 350,000원에 사용하는 것으로 조사됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 742,313,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,823,137원 |
| 갑구 2번 가압류 · 박종식 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 의령군산림조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 172,490,523원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 560,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 172,490,523원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박종식 가압류는 등기상 말소 기록과 예상배당 내용이 서로 달라 원본 대조가 필요합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 100% | 742,313,660원 | 560,000,000원 | 0원 | 172,490,523원 |
| 1회 유찰 감정가 80% | 593,850,928원 | 560,000,000원 | 0원 | 25,512,419원 |
| 2회 유찰 감정가 64% | 475,080,742원 | 467,929,935원 | 92,070,065원 | 0원 |
1회 유찰 가격 593,850,928원까지는 배당 시뮬레이션상 채권 합계 560,000,000원이 전액 충족됩니다. 2회 유찰 가격 475,080,742원에서는 채권자 미배당액이 92,070,065원 발생하고, 의령군산림조합 예상배당도 427,929,935원으로 청구액 432,580,214원에 미달합니다. 다만 담보권 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 임차인 인수 여부는 별도로 판정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 노유자시설인 어르신유치원·우주재가복지센터로 이용되고 있습니다. 일반 주거용과 운영 목적·수요층이 다른 물건입니다.
- 입지. 남지요양병원 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·병원 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 경량철골 및 벽돌조 샌드위치판넬·슬래브지붕 2층 건물과 블록조 슬래브· 시멘트기와지붕 2층 건물입니다. 급배수·급탕·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 671㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 ㎡당 341,800원입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 현황 차이. 건물은 공부와의 차이가 없으나, 목록 4 토지는 공부상 지목이 도로이고 현황은 잡종지입니다.
- 환금성. 노유자시설과 토지·복수 건물·제시외 건물을 함께 취득하는 구조이므로, 일반 단독주택보다 사용 목적과 매수 후보가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최은정 전입일 확인. 주민등록 전입세대확인서, 사업자등록·점유 개시 자료, 매각물건명세서 원본으로 말소기준일 이전 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 검토. 최은정에게 대항력이 인정될 경우 보증금 5,000,000원의 배당 여부와 미배당분 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 나머지 점유자 명도. 주식회사 우주와 선영수는 후순위 전입이지만 실제 점유 범위와 퇴거 협의 가능성, 시설 운영 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·복수 건물·제시외 건물 1-1~1-5의 위치, 면적, 사용 상태와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록 4 현황 확인. 공부상 도로이나 현황은 잡종지이므로 실제 진입로 기능, 경계, 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 자연재해위험개선지구 확인. 지정 범위와 건축·운영·보험·향후 처분에 미치는 영향을 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 2010년 말소된 박종식 가압류가 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서, 배당요구 및 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가나 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 노유자시설의 수익성·용도 전환 가능성·시설 상태·토지가치를 함께 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유와 용도가 어렵다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 의령군산림조합 근저당 이후의 권리는 소멸하고, 선순위였던 박종식 가압류도 2010년에 말소됐습니다. 그러나 임차인 분석까지 포함하면 단순한 인수 0원 물건으로 결론 내릴 수 없습니다. 실제 임차인 3명 중 최은정의 전입일이 확인되지 않아 대항력과 보증금 5,000,000원의 인수 여부가 남아 있기 때문입니다.
가격 판단도 신중해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 742,313,660원이지만, 비교 가능한 거래가격 없이 이 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 노유자시설, 671㎡ 토지, 복수 건물, 제시외 건물, 자연재해위험개선지구, 공부상 도로와 현황 잡종지의 차이를 모두 반영해야 합니다. 등기 권리는 확인 가능하지만, 점유와 활용성 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 신건입니다.