대구지방법원 2024타경37101. 포항시 남구 오천읍 원리 힐스테이트포항 302동 2층 201호입니다. 데이터상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건은 아파트 주거세대로 단정할 수 없고, 집합건물 내 근린생활시설·대지 지분 성격으로 보아야 합니다. 감정가는 131,000,000원, 현재 최저가는 44,933,000원으로 3회 유찰되어 숫자만 보면 크게 할인된 물건처럼 보입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 “최저가가 낮다”가 아닙니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 김옥선 씨가 2023.12.15 거래가 135,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 오천농업협동조합 근저당권 108,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 우리카드·현대카드 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 점유자 정보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경37101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 중원로 16, 302동 2층 201호 (힐스테이트포항) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지·근린생활시설) · 감정평가 이용상태: 근린생활시설 |
| 소유자 | 김옥선 (2023.12.15 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 44,933,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오천농업협동조합 / 967,101,306원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.15 근저당
말소기준은 을구 1번 오천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고, 등기상 이후 권리인 우리카드 가압류 57,824,482원, 현대카드 가압류 11,430,219원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입/확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이씨씨건설 | 101호 전체 | 현장사무실 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이씨씨 | 미상 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
두 임차인은 모두 is_guarantor=false, is_subrogation=false로 보증기관 승계·대위신고가 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 문제는 없지만, 실제 점유자로 표시된 임차인 2명의 권리관계는 확인해야 합니다. 특히 보증금과 전입신고일이 미상인 점유자는 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 반대로 대항력 없음으로도 단정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 낮지만 비교 표본이 완전 일치하지 않는다
힐스테이트포항 최근 실거래 12건의 평균은 269,000,000원입니다. 현재 최저매각가 44,933,000원은 이 평균의 16.7% 수준으로 매우 낮습니다. 다만 대상 면적은 31.08㎡로 표시되어 있고, 실거래 표본은 59.98㎡·74.82㎡·74.96㎡·84.88㎡·84.96㎡ 거래가 섞여 있어 면적 일치 표본이 아닙니다. 즉, 이 비교는 “단지 가격대 참고”이지 곧바로 시세차익으로 읽으면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.82㎡ | 12 | 283,500,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 5 | 314,500,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 74.96㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 8 | 328,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 269,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,208,794원 |
| 1. 근저당 · 오천농업협동조합 | 108,000,000원 | 43,724,206원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 57,824,482원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,430,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,933,000원 기준 채권자 총 청구 177,254,701원 중 예상 배당은 43,724,206원, 미배당은 133,530,495원입니다. 배당표상 assumed_by_buyer는 0원이지만, 이는 임차인의 보증금·대항력 미상 리스크를 확정적으로 제거한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 미회수 폭이 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 133,530,495원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 146,767,758원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,017,169원 | 21,220,860원 | 156,033,841원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 “원용교사거리” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량의 진입이 가능하고, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1)-6) 공히 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거 아파트로 가정하지 않아야 합니다.
- 토지. 2필 일단의 주거용 건부지이며, 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 단지. 힐스테이트포항은 1,717세대, 사용승인일은 2023.04.27입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. (주)케이씨씨건설, 이씨씨의 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유 부분 확인. 데이터상 (주)케이씨씨건설은 “101호 전체”로 표시되어 있고 대상 주소는 302동 2층 201호입니다. 실제 점유 호실과 대상 물건의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. case.usage_label은 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거 세대가 아니라 근린생활시설로 임대·환금성을 따져야 합니다.
- 시세 비교 주의. 실거래 12건 평균 269,000,000원은 단지 참고값입니다. target_area_m2 31.08㎡와 area_matched=false 때문에 동일 면적 직접 비교로 쓰면 안 됩니다.
- 배당 부족 확인. 현재 최저가 기준 미배당 133,530,495원입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도 점유·임차 보증금 미상 리스크는 별도입니다.
- 관리비·공용부 부담. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — 숫자는 싸지만, 확인 전엔 안전하지 않다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 44,933,000원까지 내려와 겉으로는 매우 싸 보입니다. 등기상 말소기준은 2023.12.15 오천농업협동조합 근저당이고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 보증금·전입신고일 미상 임차인 2명이 남아 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가가 낮아도 실질취득가가 달라질 수 있습니다. 또한 실거래 비교는 면적이 맞지 않아 직접적인 시세차익 근거로 쓰기 어렵습니다. 결론은 등기는 단순, 점유는 미상, 가격 판단은 보류입니다.