대전지방법원 2026타경15010. 홍성읍 고암리 ‘홍성자이’ 101동 8층 801호로, 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중입니다. 감정가는 380,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 266,000,000원입니다. 소유자는 황은혜이며, 2024.04.01. 거래가액 354,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 예산중앙농업협동조합 근저당권 276,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2026.01.06. 변흥섭의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 최홍규의 전입일도 2024.06.17.로 말소기준일보다 늦습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 선순위 대항력 임차인은 아니므로 보증금 미상이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 1212 홍성자이 101동 8층 801호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.6218㎡ · 철근콘크리트구조 24층 건 내 8층 |
| 소유자 | 황은혜 (2024.04.01. 거래가액 354,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 변흥섭 / 29,197,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2023.12.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.01. 을구 1번 예산중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원입니다. 2026.01.06. 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 이전의 하나자산신탁 명의 신탁등기와 금지사항등기도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최홍규 | 2024.06.17. | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
최홍규의 전입신고는 말소기준권리인 2024.04.01. 근저당보다 늦은 2024.06.17.입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서에서 금액과 배당관계는 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 266,000,000원 vs 최근 평균 342,708,333원
홍성자이 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 342,708,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 340,000,000원이고, 같은 달 350,000,000원 거래도 확인됩니다. 현재 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.62㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.62㎡ | 22 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 18 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 24 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 9 | 356,000,000원 |
| 2026.03 | 84.62㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.62㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.62㎡ | 5 | 368,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 1 | 273,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 23 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 84.62㎡ | 13 | 362,500,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 342,708,333원 |
표본 최저 거래는 273,000,000원, 최고 거래는 380,000,000원입니다. 현재 최저매각가 266,000,000원은 표본 최저 거래보다도 낮고, 최근 평균 대비로는 76,708,333원 낮습니다. 최신 거래 340,000,000원과 비교해도 74,000,000원 낮은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 예산중앙농업협동조합 | 276,000,000원 | 261,476,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 변흥섭 | 29,197,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 305,197,643원 중 예상 배당액은 261,476,000원이고, 미배당액은 43,721,643원입니다. 이 미배당은 채권자 측의 배당 부족분이며 현재 분석상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 43,721,643원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 186,200,000원 | 182,793,200원 | 122,404,443원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 130,339,999원 | 127,715,239원 | 177,482,404원 | 0원 |
유찰이 이어지면 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 그 부족분이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같은 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 홍성중학교 동측에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건 내 8층 801호이며 사용승인일은 2023.12.28.입니다.
- 설비. 위생 급·배수, 난방, 소방, 승강기, 주하주차 설비 등이 구비되어 있습니다. 현장 조사 당시 폐문부재로 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 312,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 홍성자이는 483세대이고 동일 면적 실거래가 최근 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최홍규는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 금액과 배당요구 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 상세 내부구조와 설비 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 342,708,333원, 최신 거래 340,000,000원과 현재 최저가 266,000,000원의 차이를 기준으로 실제 수리·명도 비용을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 43,721,643원은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 경매 진행상태 대조. 2026.07.21. 기각결정정본 발송 후 2026.07.30. 기각결정취소결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.09.01. 매각기일 진행 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2024.04.01. 예산중앙농업협동조합 근저당이고, 임차인 최홍규의 전입은 그보다 늦은 2024.06.17.입니다. 따라서 확인된 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다.
가격도 현재 회차에서 의미가 있습니다. 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 342,708,333원의 77.6%, 최신 거래 340,000,000원보다 74,000,000원 낮습니다. 권리 인수 없이 이 가격대에서 접근할 수 있다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 임차보증금 미상, 내부 미확인, 경매 절차상 기각·취소결정 발송 이력이 있으므로 입찰 직전 원본 확인이 마지막 조건입니다.
