대전지방법원 2026타경15044. 홍성군 홍북읍 신경리 ‘엘에이치스타힐스’ 103동 501호 아파트입니다. 김동욱이 2021.11.22 거래가 193,600,000원에 취득했고, 같은 날 홍성신용협동조합 근저당 231,000,000원이 설정됐으나 이 근저당은 2022.02.23 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2026.01.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 최정구는 2022.02.23 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024.02.28 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원칙대로라면 현 최저가 198,000,000원에서 집행비용을 뺀 배당 후 잔존보증금 65,572,000원이 매수인에게 이어질 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.08.07 그 잔존보증금의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최정구에 한해 실질 인수는 0원*으로 조정해야 합니다.
반면 이은희는 전입일이 2024.06.21로 말소기준인 2026.01.21보다 앞서고, 보증금 5,000,000원·월세 550,000원입니다. 배당요구는 2026.02.11 했지만 우선변제권은 없고, 최정구에 관한 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 이 보증금 5,000,000원은 별도 인수위험으로 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1204 엘에이치스타힐스 제103동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2 · 지하2층 지상18층 중 5층 |
| 사용승인 | 2015.08.21 |
| 소유자 | 김동욱 (2021.11.22 매매 · 거래가 193,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (현재 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,569,293원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 큰 인수는 확약으로 해소, 500만원은 남는다
등기부상 근저당은 이미 말소됐기 때문에 2026.01.21 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 그보다 앞선 최정구의 주택임차권등기는 원래 매수인에게 대항할 수 있는 권리지만, 주택도시보증공사의 2026.08.07 확약으로 미배당 잔존보증금의 대항력과 임차권등기 존속 위험이 최정구에 한해 해소됐습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정구 | 2022.02.23 / 2022.02.23 | 260,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계·확약 |
| 이은희 | 2024.06.21 / 미상 | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
* 배당계산 원칙상 최정구 미배당 65,572,000원은 인수액으로 산정되지만, 2026.08.07 주택도시보증공사 확약에 따라 최정구 잔존보증금의 실질 인수는 0원으로 조정합니다. 이 조정은 이은희 보증금 5,000,000원에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재는 최저가부터 최근 시세 이상
엘에이치스타힐스는 2,127세대, 사용승인일 2015.08.21의 아파트입니다. 전용 84.92㎡대 최근 12개월 실거래 12건 평균은 186,250,000원, 최신 거래는 2026.08 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 29 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 16 | 182,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 29 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 16 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 21 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 17 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 186,250,000원 |
거래 범위는 175,000,000원~200,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 186,250,000원입니다. 현재 최저가 198,000,000원 자체가 최근 평균의 106.3%입니다. 여기에 확약 밖 이은희 보증금 5,000,000원을 더한 실질취득은 203,000,000원이므로, 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 가격 부담은 더 뚜렷합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 1. 임차인 최정구 보증금 | 260,000,000원 | 194,428,000원 |
| 인수 · 최정구 잔존보증금 | 65,572,000원 | 실질 0원* |
| 인수 · 임차인 이은희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,569,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산에서는 매수인 인수액이 70,572,000원으로 산정됩니다. 이 가운데 최정구 잔존보증금 65,572,000원은 2026.08.07 확약으로 실질 0원* 처리하고, 확약 적용 밖인 이은희 보증금 5,000,000원만 실질 인수위험으로 남깁니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍북중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측 왕복 6차선 도로와 북동측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2 구조의 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상18층 건물의 5층입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구이며, 공시지가는 661,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2,127세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 175,000,000원~200,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 주택임차권등기 말소 동의 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 이은희 보증금 별도 반영. 확약 밖 실제 임차인 이은희의 보증금 5,000,000원은 현 분석에서 매수인 인수 대상으로 남습니다.
- 가격 기준은 실질취득. 현 최저가만 보지 말고 198,000,000원에 이은희 보증금 5,000,000원을 더한 203,000,000원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 158,400,000원, 4회 유찰 시 126,720,000원이며, 각 회차에서도 확약 밖 인수액은 별도로 더해 판단해야 합니다.
- 배당·점유 재확인. 최정구는 우선변제권을 행사하고 있고 이은희도 배당요구를 했으므로, 매각 전 최종 배당요구·점유 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 큰 권리위험은 꺼졌지만, 현재 가격은 아직 높다
이 사건의 첫인상은 보증금 260,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 그러나 승계인 겸 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.08.07 잔존 임대차보증금의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 최정구 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 권리위험이 완전히 사라진 것은 아닙니다. 최정구 확약과 무관한 이은희 보증금 5,000,000원이 남아 있고, 이를 반영한 현 회차 실질취득은 203,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 186,250,000원, 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 현재 최저가 자체도 최근 평균의 106.3%이므로 ‘2회 유찰됐으니 싸다’는 판단은 맞지 않습니다.
정리하면 최정구의 큰 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 이은희의 5,000,000원 인수와 현재 시세를 웃도는 가격은 그대로 남아 있습니다. 권리 구조는 확약 덕분에 크게 개선됐으나, 현 회차의 승부처는 여전히 가격입니다.
