189,140,000원
대전지방법원 2025타경782. 천안시 동남구 청당동 선우법조타운 3층 301호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 말소기준권리는 2017.10.13. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 345,600,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 박천수 근저당권, 국민건강보험공단·국·천안시의 압류 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난점은 등기부 후순위 권리보다 점유관계입니다. 구본형은 2021.04.13. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 ‘주거및’으로 기재된 주거 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 인수 0원이라는 숫자와 실제 입찰 전 점유 확인은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경782 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 486 선우법조타운 3층301호 · 도로명 청수14로 66 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실(한국부동산경매학회 / 연구원)로 이용 중 · 임차사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상10층 · 3층 301호 · 사용승인일 2017.08.08 |
| 현재 소유자 | 이성원 · 이창원 · 이현정 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 189,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 152,991,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.10.13. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 현재 소유권은 2025.04.26. 상속을 원인으로 이성원·이창원·이현정에게 각 3분의 1씩 이전됐고, 2025.11.27. 주식회사국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 이성원 지분에 설정된 박천수의 500,000,000원 근저당권과 압류들은 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 한 건은 안전, 한 건은 미상
| 임차·점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본형 · 301호 | 2021.04.13 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2026.03.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주거및 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
구본형의 전입일 2021.04.13.은 말소기준일 2017.10.13.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원이며 2026.03.04. 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49% 하락만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 189,140,000원으로 감정가 386,000,000원의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
또한 감정평가상 용도는 아파트가 아니라 근린시설·사무실입니다. 법원·검찰청 주변 업무·상업지대에 위치한 업무형 물건인 만큼, 주거용 아파트와 같은 방식으로 감정가 대비 할인율을 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,447,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 345,600,000원 | 185,692,040원 |
| 3. 근저당 · 박천수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 845,600,000원 중 채권자 예상배당은 185,692,040원, 미배당은 659,907,960원입니다. 신청채권자 청구액 152,991,410원은 현재 시나리오상 충족됩니다. 매수인 인수 계산은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지방법원 천안지원 남서측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 법원·검찰청 주변 업무·상업지대입니다.
- 교통. 선우법조타운 지하주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 사무실(한국부동산경매학회 / 연구원)로 이용 중이며 임차사용 상태입니다.
- 도로. 북측으로 폭 25~30m 대로3류, 남측으로 폭 15~20m 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 원본 확인. 주거 점유 기재의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 이 부분이 대항력 인수 여부를 바꿀 수 있습니다.
- 구본형 배당관계. 구본형은 대항력은 없지만 배당요구를 했고 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 교부청구 및 세목을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율이 곧 시세 할인은 아닙니다. 근린시설·사무실의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 감정평가상 임차사용 중이므로 낙찰 후 점유자와의 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다, 미상 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2017.10.13. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 박천수 근저당권과 압류들은 매각으로 소멸합니다. 구본형 역시 전입이 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다.
그러나 별도의 주거 점유 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 실거래 비교가 없어 시장가격보다 싼지 확인되지 않았습니다. 권리의 후순위 말소는 비교적 명확하지만, 점유와 가격은 아직 확인이 필요한 사건. 이 물건의 승부처는 189,140,000원이라는 숫자 자체보다, 미상 점유의 실체와 실제 상업용 시세를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
