대전지방법원 2024타경1493. 충남 공주시 우성면 방문리 226 일대의 토지와 여러 동의 건물·설비를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실·일반음식점·냉장창고, 제조업소·숙소, 제조업소·창고·사무실, 냉장창고·기계실 등으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사금강브루어리이고, 말소기준권리는 2015.07.30. 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서가 별도로 인수를 명시한 구분지상권은 예외입니다.
따라서 이 물건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 안전하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 배당표상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 목록6의 구분지상권은 금액으로 표시되는 채무가 아니라 토지 이용에 영향을 줄 수 있는 비금전 인수권리입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 이 권리의 존속 내용과 토지 이용 제약을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1493 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 우성면 방문리 226 · 충청남도 공주시 우성면 성곡길 127 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 사무실·일반음식점·냉장창고·제조업소·숙소·창고·기계실 |
| 소유자 | 주식회사금강브루어리 |
| 감정가 / 최저가 | 1,781,761,210원 / 873,062,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,503,830,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2015.07.30. 을구 3번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 인수권리 | 목록6 을구 4번 구분지상권설정등기(2019.03.27.) |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 구분지상권 인수를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리 이후에는 기술보증기금의 687,500,000원 가압류, 중소벤처기업진흥공단의 279,231,958원 가압류, 하나카드 주식회사의 7,384,903원 가압류, 국의 압류와 2025.01.16. 임의경매개시결정이 있습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 2015.07.21. 설정됐던 하나은행 근저당권 192,000,000원 및 396,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전수호 | 목록8 ㉮건물 · 창고 | 2023.01.12 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전수호의 전입일 2023.01.12.은 말소기준권리 2015.07.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 대항력에 따라 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 현황상 창고 사용이 확인된 만큼 실제 인도 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 흐름 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 회차 최저매각가는 873,062,000원으로 감정가 1,781,761,210원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 611,143,400원(감정가 34%), 4회 유찰 시 427,800,380원(감정가 24%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 873,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 11,130,620원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 687,500,000원 | 687,500,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 279,231,958원 | 54,431,380원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,384,903원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총 청구액 1,094,116,861원 중 861,931,380원이 배당되고, 미배당은 232,185,481원입니다. 배당표상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 목록6 구분지상권은 별도의 비금전 인수권리로 존속합니다.
④ 일괄매각 범위 — 포함되는 것과 제외되는 것
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각합니다.
- 관정. 목록2, 목록6 지상의 관정 2개는 포함해 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㈀ 내지 ㈆은 모두 매각에 포함됩니다.
- 맥주제조설비. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 중 멸실된 10점은 제외되며, 현존 설비는 매각에 포함됩니다. 맥주제조 생산라인의 기능은 상실한 상태입니다.
- 제외 설비. 감정평가서상 제시외 기계·기구 ⒜ 내지 ⒠ 5점은 모두 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세칭 “외동마을” 북측 인근으로 단독주택·농경지·소규모 창고 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(4)는 사무실·일반음식점·냉장창고, 기호(5)는 제조업소·숙소, 기호(7)는 제조업소·창고·사무실, 기호(8)는 냉장창고·기계실로 이용 중입니다.
- 구조. 기호(4)는 2015.05.26., 기호(5)는 2015.05.27., 기호(7)·(8)은 2018.05.17. 사용승인된 일반철골구조 철골트러스지붕 건물입니다.
- 토지. 토지정보에 기재된 405.0㎡ 항목은 지목 ‘대’, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 105,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록6 을구 4번 구분지상권의 범위·목적·존속 내용과 토지 이용에 미치는 영향을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 금전 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만 구분지상권은 매수인이 인수합니다.
- 임차 점유 확인. 전수호는 대항력이 없지만 목록8 ㉮건물을 창고로 사용하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 설비 가동상태 확인. 맥주제조 생산라인은 기능을 상실한 상태이고 멸실 설비와 매각 제외 설비가 있으므로 현존 자산을 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 관정 2개와 제시외 건물 ㈀ 내지 ㈆은 포함되고, 제시외 기계·기구 ⒜ 내지 ⒠ 5점은 제외됩니다.
- 가격보다 활용성 검토. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 제조·창고·사무·냉장시설이 결합된 복합물건으로, 실제 활용계획과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 사건은 감정가 1,781,761,210원에서 2회 유찰돼 873,062,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하고 임차인 전수호도 대항력이 없어 보증금 승계 문제는 없지만, 목록6 을구 4번 구분지상권은 매수인이 인수합니다.
또한 관정·제시외 건물·맥주제조설비를 포함한 일괄매각이고 일부 기계는 멸실, 제시외 기계·기구 5점은 매각에서 제외되며 생산라인 기능도 상실했습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 49%이니 저렴하다”는 식으로 평가할 수 없는 복합 권리·활용형 물건입니다. 권리의 승부처는 구분지상권이고, 가격의 승부처는 실제 활용 가능한 자산 범위와 설비 상태입니다.
