대전지방법원 2025타경859. 천안시 동남구 목천읍 신계리 천안목천협성엠파이어 102동 1층 117호 아파트입니다. 감정가는 6,700만원, 현재 최저매각가는 4,690만원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 표면상 가격은 최근 동일 평형 평균 5,816만원 대비 낮아 보이지만, 등기부상 주택임차권등기가 존재해 권리분석이 핵심입니다.
성다빈 임차인은 2022년 8월 24일 확정일자, 2022년 9월 13일 주민등록, 2022년 9월 15일 점유개시 후 2024년 10월 15일 임차권등기를 했습니다. 전입은 말소기준권리 이후로 대항력은 없지만, 매각물건명세서상 보증금 65,000,000원의 잔액 인수 가능성이 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경859 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 127-2 천안목천협성엠파이어 102동 1층 117호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.82㎡ · 12층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이경화 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 성다빈 · 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필요
말소기준권리는 2017년 3월 6일 회복된 근저당권입니다. 이후 설정된 주택임차권, 가압류, 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차권등기는 단순 소멸 권리가 아니라 보증금 배당 부족 여부에 따라 매수인 부담 문제가 발생할 수 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 6,500만원
| 임차인 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 성다빈 | 65,000,000원 | 2022.08.24 | 없음 | 배당 부족 시 잔액 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용을 함께 봐야 함
천안목천협성엠파이어 동일 평형(39.82㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 58,166,666원입니다. 최저매각가 46,900,000원은 최근 평균의 80.6% 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.08 | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.08 | 7 | 59,000,000원 |
| 2026.08 | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 7 | 58,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 58,166,666원 |
낙찰가만 보면 시세 대비 할인폭이 존재합니다. 그러나 임차권 인수 가능성이 현실화될 경우 실질 취득비용은 크게 달라질 수 있으므로 단순 최저가 기준 판단은 위험합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 515,000,000원 | 45,655,800원 |
| 성다빈 경매개시 채권 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 검토. 성다빈 임차권등기의 배당 가능액과 잔액 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본에서 인수권리 문구를 재확인하세요.
- 시세 대비 입찰가. 최근 평균 58,166,666원 대비 최저가는 낮지만 권리비용 포함 기준으로 판단해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기권자의 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 인수 위험 확인이 먼저”
천안목천협성엠파이어 117호는 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 낮아 보이는 물건입니다. 그러나 임차권등기 보증금 65,000,000원이 존재하고, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있어 일반적인 유찰 할인 물건과 다르게 접근해야 합니다. 가격은 매력적이지만 권리는 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
