대전지방법원 2025타경11357. 천안시 서북구 성정동 세화프라자 5층 501호, 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 양희영이고, 말소기준은 2023.03.22 설정된 주식회사국민은행 근저당권 984,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사리틀꼬마 근저당, 국민은행·신용보증기금의 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정과 가처분은 자료상 모두 말소기준권리 이후로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
가격은 이미 두 차례 유찰되어 감정가 1,679,000,000원에서 822,710,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이번 건은 가격 할인율보다 점유관계와 세금 우선배당 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11357 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1505 세화프라자 5층501호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 10-13 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 양희영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,679,000,000원 / 822,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 331,375,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용 관련 비고 | 일괄매각, 상호 구분 없이 각종 공히 체력단련장으로 이용중. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.03.22 국민은행
말소기준권리 뒤로 주식회사리틀꼬마 근저당 397,650,000원, 국민은행 가압류 100,987,805원, 신용보증기금 가압류 86,884,165원, 국민은행 가압류 81,211,023원과 여러 압류·경매개시결정이 이어집니다. 자료상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 2026.01.30 신용보증기금의 근저당권말소등기청구권 가처분도 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대부분 후순위지만 미상 기재가 남는다
| 점유·임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엔엠주식회사, 윤대림 | 501호-505호 | 2023.11.07 | 12,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤대림 | 505호 · 주거 | 2023.11.17 | 12,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 엠티오파트너스 주식회사, 최영진 | 508호 | 2024.01.29 | 12,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 엔엠주 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
2023.11.07, 2023.11.17, 2024.01.29 전입 기재는 모두 2023.03.22 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 반면 ‘엔엠주’는 주거로 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않은 상태에서 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 822,710,000원으로 감정가 1,679,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커졌지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 822,710,000원 | 812,082,900원 | 838,650,093원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 575,897,000원 | 567,738,030원 | 1,082,994,963원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 403,127,900원 | 396,696,621원 | 1,254,036,372원 | 0원 |
현재 회차에서도 채권총액 1,650,732,993원 중 812,082,900원만 배당되는 계산이고, 838,650,093원이 미배당입니다. 다음 회차로 내려갈수록 미배당은 1,082,994,963원, 1,254,036,372원으로 커집니다. 신청채권 청구액 331,375,000원도 현재 시뮬레이션상 배당되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 822,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,627,100원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 984,000,000원 | 812,082,900원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사리틀꼬마 | 397,650,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 주식회사국민은행 | 100,987,805원 | 0원 |
| 5. 갑구 24번 가압류 · 신용보증기금 | 86,884,165원 | 0원 |
| 6. 갑구 25번 가압류 · 주식회사국민은행 | 81,211,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 10,627,100원을 먼저 차감한 뒤 남는 금액이 국민은행 선순위 근저당 배당에 사용됩니다. 채권최고액 기준 국민은행도 전액 배당되지 않고 후순위는 모두 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 용도. 사건상 근린시설이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 상호 구분 없이 각종 공히 체력단련장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되며, 소로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 1,435,000원/㎡이며 토지면적은 600.6㎡입니다.
- 환금성 판단. 근린시설이고 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘엔엠주’의 실제 점유 부분, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 최신본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 501호-505호, 505호, 508호 등 여러 호수에 관한 점유 기재가 있고 일괄매각 비고가 있으므로 실제 매각 대상과 점유 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부에 따라 배당순서와 선순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 838,650,093원이고 신청채권도 배당되지 않는 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 점유와 세금이 먼저다
이 물건은 감정가 1,679,000,000원에서 두 차례 유찰되어 822,710,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.03.22 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 완전한 안전형으로 단정하기에는 한 가지 빈틈이 큽니다. 주거로 기재된 ‘엔엠주’의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 큰 채권 미배당, 근린시설이라는 용도, 실거래 자료 부재가 겹칩니다. 따라서 이 건의 결론은 등기 말소구조는 비교적 명확하지만, 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근입니다. 감정가 49%라는 숫자 자체는 투자 메리트의 근거가 될 수 없습니다.