대전지방법원 2025타경11357. 천안시 서북구 성정동 세화프라자 5층 501호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 양희영이고, 현재 권리분석의 기준점은 2023.03.22. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 984,000,000원입니다. 이후 주식회사리틀꼬마 근저당, 본건 경매개시결정, 국민은행·신용보증기금 가압류, 국세·지방세 압류, 후행 경매개시결정과 근저당권 가처분은 모두 등기상 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 끝내면 안 됩니다. 조사기재 가운데 2023.11.07., 2023.11.17., 2024.01.29. 전입이 확인된 세 건은 모두 말소기준일인 2023.03.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 별도로 기재된 엔엠주는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 한 건이 권리분석의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11357 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1505 세화프라자 5층 501호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 10-13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 매각물건명세서 비고상 일괄매각 · 각 목적물은 상호 구분 없이 체력단련장으로 이용 중 |
| 소유자 | 양희영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,679,000,000원 / 575,897,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사리틀꼬마 / 331,375,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 600.6㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 공시지가 | 1,435,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 미상 점유는 별도 확인
② 임차인·점유 조사 — 확인된 3건은 후순위, 1건은 미상
| 점유·임차 기재 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엔엠주식회사, 윤대림 | 501호-505호 | 2023.11.07 | 12,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 윤대림 | 505호 | 2023.11.17 | 12,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 엠티오파트너스 주식회사, 최영진 | 508호 | 2024.01.29 | 12,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 엔엠주 | — | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
전입일이 확인된 세 건은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 반면 엔엠주 기재는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로, 정확도 원칙상 ‘대항력 없음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라고 해서 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 1,679,000,000원, 현재 최저매각가는 575,897,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
특히 용도는 아파트가 아니라 근린시설이고, 매각물건명세서상 일괄매각이며 각 목적물이 상호 구분 없이 체력단련장으로 이용 중입니다. 따라서 현재 575,897,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 별도의 거래·수익가치 확인 없이 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 575,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 8,158,970원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 984,000,000원 | 567,738,030원 |
| 3. 근저당 · 주식회사리틀꼬마 | 397,650,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 100,987,805원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 86,884,165원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 81,211,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 8,158,970원을 제외한 567,738,030원이 선순위 국민은행 근저당에 배당되고, 그 아래 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권 기준액 1,650,732,993원 가운데 채권자 배당액은 567,738,030원, 미배당은 1,082,994,963원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영 전이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 신청채권자도 현재 배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 575,897,000원 | 567,738,030원 | 1,082,994,963원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 403,127,900원 | 396,696,621원 | 1,254,036,372원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 282,189,530원 | 277,438,877원 | 1,373,294,116원 | 0원 |
신청채권자 주식회사리틀꼬마의 청구액은 331,375,000원이지만, 현재 회차뿐 아니라 제시된 4회·5회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당액은 0원입니다. 선순위 국민은행 근저당 채권최고액이 984,000,000원으로 현재 매각대금을 크게 웃돌기 때문입니다.
⑥ 입지·용도 메모
- 용도. 근린시설이며 매각물건명세서상 일괄매각, 각 목적물은 상호 구분 없이 체력단련장으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 600.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 소로각지입니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,435,000원/㎡입니다.
- 가격판단. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 34.3%만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유부터 확인. 엔엠주의 전입일·보증금·점유 개시시점과 임대차관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능성을 배제하지 않습니다.
- 501호 관련 점유 확인. ‘엔엠주식회사, 윤대림’ 기재는 501호-505호를 포함하므로 본건 501호의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각 및 체력단련장 이용이 기재되어 있으므로 실제 매각 목적물 범위와 현황을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 후순위 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 575,897,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 근린시설의 실제 거래가와 이용가치를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰된 물건이므로 권리뿐 아니라 용도·일괄매각 구조·시장 환금성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유와 가격은 아직 ‘확인 전’이다
등기권리만 보면 기준은 명확합니다. 2023.03.22. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 임차·점유 조사에서는 결론을 한 단계 낮춰 잡아야 합니다. 확인된 세 전입은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 엔엠주는 전입일과 보증금이 미상이어서 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고, 물건은 아파트가 아닌 근린시설·체력단련장 이용입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 등기권리는 정리형, 점유는 확인형, 가격은 검증형입니다.