🏷️ 감정가 17% 💰 보증금 120,000,000원 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 5회 유찰
대전지방법원 2025타경11645. 불당코아루와이드시티오피스텔 16층 1645호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로, 거실(방)·주방·욕실및화장실·현관·다락(복층) 등 1개호로 이용 중입니다. 감정가 135,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 22,690,000원까지 내려왔습니다.
겉으로만 보면 감정가의 17%입니다. 그러나 이 사건은 가격표보다 선순위 임차관계를 먼저 봐야 합니다. 강건모의 임차보증금은 120,000,000원이고, 전입일은 2022.03.02, 점유개시는 2022.02.27입니다. 배당계산에서도 이 보증금은 매수인 인수 120,000,000원으로 잡혀 있습니다. 보증금이 현재 최저가보다 훨씬 크므로, 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11645 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 16층 1645호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(거실(방), 주방, 욕실및화장실, 현관, 다락(복층) 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 중 16층 · 사용승인일 2021.02.10 |
| 소유자 | 김희숙 · 2023.01.26 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 22,690,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신옥란 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 선순위 권리
등기상 2022.02.24 설정된 신옥란 전세권 120,000,000원과 2025.01.07 등기된 강건모 주택임차권 120,000,000원이 존재합니다. 강건모의 임대차계약일은 2022.02.23, 점유개시는 2022.02.27, 전입일은 2022.03.02이며 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다.
경매개시결정은 2025.05.02이고, 그보다 앞선 임차관계가 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 이후 2025.09.16 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 경매 이전에 존재한 전세권·임차권 관계입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강건모 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.03.02 | 없음 | 2025.01.07 | 대항력 有 우선변제권 無 |
③ 예상배당표 (매각가 22,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 808,420원 |
| 인수 · 임차인 강건모 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 신옥란 | 120,000,000원 | 21,881,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세권 기준 120,000,000원 중 21,881,580원만 배당되고, 미배당액은 98,118,420원입니다. 강건모 임차보증금은 예상배당 0원, 매수인 인수 120,000,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 선순위 부담은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 22,690,000원 | 21,881,580원 | 98,118,420원 | 120,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 15,882,999원 | 15,197,105원 | 104,802,895원 | 120,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 11,118,099원 | 10,517,973원 | 109,482,027원 | 120,000,000원 |
표면 최저가는 22,690,000원에서 15,882,999원, 11,118,099원으로 계속 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 120,000,000원으로 제시돼 있습니다. 따라서 추가 유찰을 단순히 ‘더 싸지는 과정’으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안종합운동장 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·대규모 오피스텔·아파트단지가 혼재하는 신불당택지개발지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상20층 건물의 16층이며 사용승인일은 2021.02.10입니다. 승강기·난방·급배수·주차장·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로인 음봉로가 있고 서측으로 4차선 포장도로에 접하며, 주차장 출입구는 서측에 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구·중점경관관리구역 등이 적용됩니다.
- 공시지가. 3,194,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황 등은 집합건축물대장 현황도면과 탐문 등을 참고해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 22,690,000원은 낙찰가 기준일 뿐입니다. 매수인 인수 120,000,000원을 함께 놓고 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 강건모의 대항력, 임차권등기 내용, 배당요구 및 실제 보증금 반환관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 관계 확인. 신옥란 전세권 120,000,000원과 강건모 임차권 120,000,000원이 어떤 계약관계로 연결되는지 등기원인·계약서·매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 명도보다 보증금. 이 사건은 단순 점유이전보다 선순위 보증금 반환부담이 더 큰 쟁점입니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재 조사였으므로 복층 구조와 실제 내부상태를 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.09.15로 표시돼 있으므로 실제 매각·변경·유찰 여부는 법원 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 유찰가 ≠ 17%짜리 매수”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 22,690,000원입니다. 감정가 135,000,000원에서 5회 유찰돼 17% 수준까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 중심 숫자는 따로 있습니다. 강건모 임차보증금 120,000,000원입니다.
배당계산에서도 이 보증금은 매수인 인수액 120,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 총취득 부담이 동일하게 줄어드는 것이 아닙니다. 이 사건은 최저가가 아니라 1.2억원의 선순위 보증금 부담을 중심으로 판단해야 하는 경매입니다.
5회 유찰이라는 기록 역시 단순 할인율이 아니라 시장이 이 권리구조와 가격을 반복해서 외면했다는 신호로 함께 봐야 합니다. 표면 가격은 낮지만 권리 부담은 크다. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
