대전지방법원 2025타경11893. 천안시 동남구 광덕면 신흥리의 광덕풍경웰빙타운 4층 403호입니다. 감정가는 114,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 27,371,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.11.15. 천안배원예농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 송현주의 채권최고액 30,000,000원 근저당과 2025.06.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차 관련 신고자는 황영민과 송봉기 두 명입니다. 황영민은 401호, 송봉기는 매각 대상인 403호로 기재되어 있으며, 전입일은 각각 2023.02.17.과 2023.10.23.입니다. 모두 말소기준일인 2022.11.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 미상 정보가 곧 매수인의 보증금 인수를 뜻하지는 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11893 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신흥리 308-3 광덕풍경웰빙타운 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.04㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 전춘희 (단독소유) |
| 사용승인일 | 2021.07.30 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 27,371,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 210,220,868원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 난방 / 설비 | LPG 가스사용 개별난방 · 급수배수·위생·승강기설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 실제 신고자 2명, 대항력 없음
| 성명 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황영민 · 401호 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.22 | 해당 없음 |
| 송봉기 · 403호 | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.09.23 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 신고자는 2명입니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후이므로, 배당을 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 거래 표본은 오래됐다
광덕풍경웰빙타운의 실거래 표본은 11건이며, 거래금액은 110,000,000원부터 129,000,000원까지입니다. 표본 평균은 123,909,090원이고, 확인되는 최신 거래는 2022.08.의 110,000,000원입니다. 대상과 같은 전용 46.04㎡·4층 거래는 2021.09.에 126,000,000원으로 신고됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 42.2㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.08 | 42.2㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.08 | 49.77㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2022.08 | 49.77㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2022.02 | 49.77㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2021.09 | 42.2㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2021.09 | 49.77㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2021.09 | 42.2㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2021.09 | 49.77㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2021.09 | 45.53㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2021.09 | 46.04㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 123,909,090원 |
현재 최저가 27,371,000원은 실거래 표본 평균의 22.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 27,371,000원으로 동일합니다. 숫자만 보면 할인 폭은 매우 크지만, 확인되는 거래가 2021.09~2022.08에 집중돼 있어 이를 2026년 현재 시세로 그대로 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 892,678원 | - |
| 1. 근저당 · 천안배원예농업협동조합 | 240,000,000원 | 26,478,322원 | 213,521,678원 |
| 2. 후순위 근저당 · 송현주 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권최고액 270,000,000원 중 예상 배당액은 26,478,322원이며, 미배당액은 243,521,678원입니다. 근저당 채권의 미배당은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 27,371,000원 | 26,478,322원 | 243,521,678원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,159,700원 | 18,414,825원 | 251,585,175원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 13,411,790원 | 12,770,378원 | 257,229,622원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가가 내려가는 만큼 근저당권자의 미배당액이 늘어나지만, 그 부족분이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 이 사건의 핵심은 인수금 증가가 아니라 시장 수요가 확인되지 않는 상태에서의 환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕면 행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 면소재지 내 공동주택과 단독주택지대입니다.
- 교통. 다세대주택 지상주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 4미터의 포장도로와 연결되며 포장상태는 무난합니다.
- 건물. 2021.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 승강기와 LPG 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 비도시지역·계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 11세대 소규모 다세대이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.4회, 낙찰률은 20.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 점유 확인. 송봉기가 403호로 신고돼 있습니다. 현장 방문과 집행기록을 통해 실제 점유자와 인도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 신고자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 인수액은 0원이나 실제 배당표와 명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 현재 시세 재검증. 확인되는 최신 실거래가 2022.08입니다. 2026년 인근 다세대 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 재매각 기간 검토. 4회 유찰과 20.0% 낙찰률은 낮은 수요의 신호일 수 있습니다. 낙찰 후 매도까지 걸릴 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리 상태 확인. 공실 여부, 누수·결로·설비 상태, LPG 공급과 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 말소기준 근저당에는 301호와 401호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당은 공동담보 배당 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 수요까지 보장되지는 않는다
이 물건은 권리분석과 가격 판단이 서로 다른 방향을 가리킵니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후의 임차 신고자와 후순위 근저당이 정리돼 인수액 0원으로 비교적 단순합니다. 가격도 감정가 114,000,000원에서 27,371,000원까지 내려와 과거 실거래 표본과 큰 차이를 보입니다.
그러나 4회 유찰, 11세대 규모, 20.0%의 낙찰률, 2022.08에 머문 최신 거래는 단순한 저가 매수 논리를 경계하게 합니다. 권리는 합격에 가깝지만 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현장 점유와 내부 상태, 2026년 실제 매도 가능 가격이 확인될 때에만 낮은 최저가가 투자 메리트로 전환됩니다.
