대전지방법원 2025타경20224. 공주시 옥룡동 48-1의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 719.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 근린상업지역과 제2종일반주거지역이 함께 확인됩니다. 건물은 공부상 공장·정비공장 및 사무소·정비공장·검차장으로 기재되어 있고 장기간 공실 상태입니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.11.17. 화성새마을금고 근저당권 2,160,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 김진태 가압류 300,000,000원과 2025.03.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있어, 권리 인수 0원과 별개로 현장 점유·사용관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20224 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 옥룡동 48-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·정비공장 및 사무소·정비공장·검차장 |
| 토지 | 719.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사중부개발 |
| 감정가 / 최저가 | 4,423,568,160원 / 2,167,548,300원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 화성새마을금고 / 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 40번 화성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 이후 설정된 갑구 15번 김진태 가압류 300,000,000원과 갑구 16번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 다수 근저당·압류·가압류·경매 이력은 이미 말소된 이력이 포함되어 있어, 이번 입찰에서는 현재 남아 있는 권리와 말소기준 이후 권리를 중심으로 보면 됩니다.
② 가격·환금성 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,167,548,300원으로 감정가 4,423,568,160원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,517,283,810원, 4회 유찰 시 1,062,098,666원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,167,548,300원 | 316,527,183원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,517,283,810원 | 960,289,028원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,062,098,666원 | 1,410,922,321원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 장기간 공실인 비주거 건물과 토지가 함께 묶인 물건은 상태·용도·개발 가능성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,167,548,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,075,483원 |
| 2. 을구 40번 근저당권 · 화성새마을금고 | 2,160,000,000원 | 2,143,472,817원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 김진태 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준 2,460,000,000원 중 2,143,472,817원이 배당되고, 316,527,183원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 특수사항 — 권리보다 현장·인허가가 중요
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너. 현황조사서상 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 관정. 목록1의 제시외 관정은 신고되어 있으나 소재불명으로 별도 감정평가하지 않았고, 토지의 부합물로 보아 매각대상에 포함됩니다.
- 공동주택 건축허가. 목록1·3 토지는 공동주택 건축허가를 득했으나 미착공 상태입니다. 인허가 관련사항은 해당 관청 확인이 필요합니다.
- 건축물대장. 목록2는 건축물대장 부존재로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공장·정비공장 및 사무소·정비공장·검차장은 장기간 공실 상태이고, 각종 부대설비 상태 확인이 어렵고 불량한 상태로 평가되어 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 옥룡동행정복지센터 남서측 인근으로 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 719.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 584,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 고도지구기타, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 및 소로3류(폭 8m 미만) 접합 사항이 확인됩니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목·관정은 포함되고 컨테이너는 제외되는 범위를 현장에서 대조합니다.
- 건물 상태 확인. 장기간 공실이고 부대설비 상태가 불량하다고 평가된 만큼 보수·철거·활용 가능성을 점검합니다.
- 건축물대장 확인. 목록2 건축물대장 부존재가 실제 이용·허가·정비에 어떤 영향을 주는지 확인합니다.
- 공동주택 인허가 확인. 목록1·3의 공동주택 건축허가가 미착공 상태이므로 관할관청에서 현재 효력과 조건을 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 토지·건물 활용가치와 환금성을 별도로 검증합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준권리는 2020.11.17. 화성새마을금고 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%이고 이미 2회 유찰됐지만, 직접 비교할 시세 없이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
장기간 공실 건물, 임대관계 미상, 공동주택 건축허가 후 미착공, 제시외 건물·수목·관정과 매각 제외 컨테이너, 건축물대장 부존재가 동시에 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 실사 난도는 높음”으로 정리하는 것이 정확합니다. 등기만 보고 접근하기보다 현장 상태·점유·인허가·매각범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
