대전지방법원 2025타경20224. 공주시 옥룡동 48-1 소재의 토지 및 기존 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 일반적인 아파트 경매와는 성격이 다릅니다. 공부상 공장, 정비공장 및 사무소, 검차장 용도의 건물들이 있고, 감정평가에서는 해당 건물들이 장기간 공실 상태라고 설명합니다.

등기상 소유자는 주식회사중부개발입니다. 2014년 7월 31일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 2020년 11월 17일 화성새마을금고 앞으로 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이때 등기상 채무자는 소유자와 다른 주식회사혜린건설입니다.

그 후 김진태의 가압류가 설정됐고, 화성새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 등기 구조에서는 말소기준보다 앞서 존속하는 별도의 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 이 물건의 투자 판단은 권리 소멸 여부보다 실제 이용 가능성과 적정가격을 함께 확인해야 완성됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류는 소멸

핵심은 2020년 11월 17일 화성새마을금고 근저당권입니다. 을구 40번으로 등기된 이 근저당권이 말소기준이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 갑구 15번 김진태 가압류 및 갑구 16번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

2014년 이전의 근저당권·압류·가압류 등은 과거 매각이나 해지에 따라 이미 말소됐습니다. 2014년 성서농업협동조합 근저당권 2건도 2020년 11월 17일 해지로 말소됐으므로, 이번 경매에서 새로 인수할 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가 34.3%가 시세 34.3%는 아니다

최초 감정가 4,423,568,160원에서 3회 유찰을 거쳐 최저가 1,517,283,800원이 됐습니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 하지만 이 비율은 경매 감정가와 최저가의 관계일 뿐, 인근 실제 거래가격 대비 할인율은 아닙니다.

특히 이 물건은 토지와 공장 등 비주거 건물이 결합된 일괄매각으로, 공동주택 신축 가능성까지 검토해야 하는 특수한 자산입니다. 적정가격을 판단하려면 비교 가능한 토지 거래와 건물의 실질 이용가치가 필요합니다. 현재로서는 최근 거래가격 대비 저렴하다고 판단할 근거가 확인되지 않습니다.

추가 유찰 시 가격과 배당 부족액은 다음과 같이 달라집니다. 모두 최저가 수준에서 매각된다고 가정한 시나리오이며, 실제 낙찰가를 예측한 수치는 아닙니다.

매각가 및 배당 부족액은 회차별 추정치입니다. 추가 유찰 여부와 관계없이 현 단계에서 확인된 등기권리 및 예상배당상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 미확인 점유·임차권, 세금, 관리비, 취득·보수·철거·명도비용 등은 별도 검토 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,517,283,800원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 17,572,838원을 제외한 1,499,710,962원이 화성새마을금고에 배당됩니다. 김진태 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.

화성새마을금고의 경매 신청 청구액은 1,800,000,000원으로, 위 예상배당만으로는 청구액도 충족하지 못합니다. 다만 배당표의 근저당 채권액 2,160,000,000원은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 것이어서, 실제 확정채권액과 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지현황 기준)

• 입지. 공주시 옥룡동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황도 보통 수준입니다. 토지의 도로접면은 세로한면(가)이며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다.
• 토지 특성. 확인된 토지면적은 719㎡이고, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 584,500원/㎡입니다. 전체 일괄매각 토지의 범위와 면적은 각 목록별로 대조해야 합니다.
• 용도지역. 근린상업지역과 제2종일반주거지역에 관련된 토지입니다. 도시지역 및 고도지구기타(최고고도지구 해제지구) 사항도 표시돼 있어 필지별 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 문화유산 규제. 공주 공산성과 공주옥녀봉성 관련 역사문화환경보존지역이 표시되어 있습니다. 건축·증축·철거 및 개발계획의 허용 여부는 문화유산 관련 규제와 관할관청 판단을 확인해야 합니다.
• 기존 건물. 공부상 공장, 정비공장 및 사무소, 정비공장, 검차장 용도의 건물들이 장기간 공실 상태입니다. 철근콘크리트조·조적조 등 건물 구조가 혼재하며, 부대설비는 확인이 어렵고 불량한 상태로 평가됐습니다.
• 개발 가능성. 목록 1·3 토지는 공동주택 건축허가를 받은 상태이지만 미착공입니다. 허가의 유효성, 조건, 승계 가능성 및 실제 착공 가능 여부에 대한 관할관청 확인이 필요합니다.
• 환금성. 이 물건은 일반적인 주거용 소형 부동산과 달리 기존 비주거 건물의 재활용 또는 개발 가능성에 따라 매수자층과 가치가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 거래가격이 확정되지 않은 만큼 현재 최저가만으로 환금성이 좋다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 매각범위와 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 제시외 건물(감정평가서상 ㈀)과 제시외 수목은 매각에 포함됩니다. 반면 현황조사서상 제시외 컨테이너(㉡)는 매각에서 제외됩니다. 현장 점유·소유관계 및 경계와 매각범위를 대조해야 합니다.
• 소재불명 관정. 목록 1에 비음용 지하수관정 1개가 신고돼 있습니다. 1994년 허가, 굴착깊이 100m, 양수능력 26㎥/일로 표시되지만 현장 위치가 불명확해 별도 감정평가는 이뤄지지 않았습니다. 토지 부합물로 보아 매각대상에는 포함됩니다.
• 건축물대장. 목록 2는 건축물대장이 존재하지 않는 것으로 표시됩니다. 건축물의 현황, 공부상 용도, 인허가 이력, 적법성 및 향후 사용·철거에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 기존 건물 상태. 장기간 공실로 설비 상태가 불량하고 확인이 어렵다고 평가됐습니다. 실제 사용 가능성을 판단하려면 건축물 구조, 설비, 안전성 및 보수·철거 필요성을 실사해야 합니다.
• 개발 인허가. 목록 1·3의 공동주택 건축허가가 미착공 상태라는 점이 중요합니다. 공주시청에 허가 존속, 조건, 착공 제한 및 사업승계 여부를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 근린상업지역·제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등의 적용 내용을 필지별로 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록·전입신고 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
• 공동담보 범위. 화성새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2020-460호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 실제 배당관계를 원본 등기 및 매각자료와 대조해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 현재 최저가는 1,517,283,800원이고, 예상배당상 인수액은 0원입니다. 그러나 취득 관련 세금·비용, 체납금, 건물 정비·철거비와 인허가 비용을 별도로 반영해야 실제 사업비를 판단할 수 있습니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관할관청 인허가 사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 가격의 정답은 아직 없다”

이 물건은 권리 소멸 구조와 실제 자산가치를 구분해야 하는 경매입니다. 화성새마을금고 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자 미배당액이 960,289,038원이나 발생한다고 해서 그 금액을 낙찰자가 대신 지급하는 것은 아닙니다.

하지만 3회 유찰됐고 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 기존 공장 등은 장기간 공실이고 설비 상태가 불량하며, 공동주택 건축허가는 미착공 상태입니다. 목록 2의 건축물대장 부존재, 매각 제외 컨테이너, 소재불명 관정, 문화유산 관련 규제도 함께 확인해야 합니다.

현재로서는 실제 거래가격을 기준으로 저평가 여부를 확정할 수 없습니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 활용·개발·환금성 위험이 큰 물건으로 보는 편이 타당합니다. 결론은 가격 매력 판단 보류, 현장 실사와 인허가 검증 우선입니다. 단순히 최저가가 많이 내려왔다는 이유만으로 입찰하기에는 확인할 사항이 많습니다.