대전지방법원 2025타경20324. 충남 공주시 월미동의 월미농공단지 안에 있는 공장 이용 건물과 토지입니다. 토지는 공장용지 2,400㎡이고 계획관리지역·농공단지·지구단위계획구역에 속합니다. 현재 최저매각가는 1,088,197,000원으로 감정가 1,554,567,900원의 70% 수준입니다. 그러나 이 30% 하락은 감정가 대비 유찰 할인일 뿐, 실거래 자료가 없으므로 시장 시세 대비 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
권리구조의 중심은 2024.09.13. 설정된 두 건의 공동담보 근저당입니다. 청주중앙신용협동조합 720,000,000원과 동청주신용협동조합 240,000,000원이 같은 날 설정됐고, 이 가운데 청주중앙신용협동조합 근저당이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 이후의 가압류 2건, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2026.03.09. 두 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20324 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 월미동 462-2 주건축물제1동 · 충청남도 공주시 월미농공단지길 12-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 토지 | 공장용지 2,400㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사고려산업 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,554,567,900원 / 1,088,197,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동청주신용협동조합 / 202,872,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.09.13. 청주중앙신용협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 같은 날 동청주신용협동조합 근저당권 240,000,000원도 설정됐습니다. 이후 2025.04.23. 주식회사티에스엔텍 가압류 119,490,000원, 2025.05.14. 주식회사 이레호이스트 가압류 70,400,000원, 2025.07.11. 임의경매개시결정, 2026.04.06. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 1,088,197,000원으로 감정가 1,554,567,900원의 70%입니다. 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 싸다”를 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꿔 읽을 수 없습니다.
공장·농공단지 물건은 개별 토지형상, 도로조건, 건물 상태, 설비, 생산시설 적합성에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 이 물건 역시 건물 외에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 포함되고, 일부 제시외 시설은 매각에서 제외되므로 낙찰가 판단은 포함되는 자산과 제외되는 자산의 범위를 먼저 확정한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,088,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,281,970원 |
| 1. 근저당 · 청주중앙신용협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동청주신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사티에스엔텍 | 119,490,000원 | 114,915,030원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 이레호이스트 | 70,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,149,890,000원 가운데 채권자 예상배당은 1,074,915,030원, 미배당은 74,974,970원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,088,197,000원 | 1,074,915,030원 | 74,974,970원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 761,737,900원 | 751,720,521원 | 398,169,479원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 533,216,529원 | 525,484,364원 | 624,405,636원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 배당모형이 충족 상태로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 31,720,521원으로 내려가고, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 이는 채권자 측 회수율 변화이며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 매각 포함·제외 범위 — 공장 물건의 핵심 확인점
따라서 현장에서는 건물 자체뿐 아니라 이동식크레인 2점, 포함되는 제시외 건물, 제외되는 정자·태양광패널의 위치와 상태를 감정평가서와 대조해야 합니다. 공장 물건은 이런 구성자산의 포함 여부가 실제 사용가치와 낙찰 후 활용성에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 월미동 소재 공주월미농공단지 내에 위치하며, 주위는 공장 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용. 건물은 공장으로 이용중이며 일반철골구조 2층 공장입니다. 기본적인 전기·급수·배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,400㎡, 계획관리지역, 농공단지, 지구단위계획구역입니다. 중로2류에 접하고 완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 154,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 위반. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 주거형 집합건물과 달리 농공단지 공장·토지는 사용업종, 설비 적합성, 사업체 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있어 실거래 비교 없이 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 명시는 없지만 구체적인 임대차 관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 사업자 사용관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 정자와 태양광패널은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 사용계획과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 포함 기계·기구 확인. 이동식크레인 2점과 포함되는 제시외 건물의 실물·상태를 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 실거래 부재 경계. 감정가 70%라는 숫자만으로 저평가를 판단하지 말고 농공단지 내 유사 공장·토지의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 존재하고 배당모형에는 당해세·최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 2026.03.09. 근저당권 이전을 포함해 말소기준권리와 현재 권리자 관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시·국세 압류가 매각으로 소멸하고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 권리의 소멸구조만 보면 큰 틀은 명확합니다.
하지만 투자판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 공장과 토지라는 용도 특성, 구체적인 임대차 관계 미상, 일부 제시외 시설의 매각 제외, 기계·기구와 제시외 건물의 포함 범위, 그리고 비교 실거래 부재가 함께 남습니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 이것만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 가격과 사용가치는 현장 확인이 필요한 물건. 이 사건의 핵심입니다.
