대전지방법원 2025타경12785. 충남 아산시 배방읍 장재리 1723 제1동 11층 1106호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 18층 업무시설이며 사용승인일은 2022.11.8입니다. 소유자 변정은은 2023.05.04 소유권이전 등기를 마쳤고, 등기 거래가액은 124,270,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.05.04 설정된 천안우리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 70,800,000원이고, 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 조사된 사람이 없어 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12785 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 11층1106호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 19-11 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 18층 업무시설 · 제11층 제1106호 · 사용승인일 2022.11.8 |
| 소유자 | 변정은 · 2023.05.04 소유권이전 · 거래가액 124,270,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안우리신용협동조합 / 61,635,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 세금·공매는 별도 확인
말소기준권리는 2023.05.04 천안우리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 안양시 압류, 강수진 가압류, 시흥세무서 압류, 임의경매개시결정, 의왕시 압류가 이어집니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 106,000,000원, 현재 최저매각가는 51,940,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 용도는 업무시설 내 오피스텔이므로, 실제 응찰 판단에서는 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 거래가격과 현재 최저가를 직접 대조하는 과정이 필요합니다. 현 단계에서 확정할 수 있는 것은 “감정가의 49%까지 유찰됐다”는 사실뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 2. 근저당 · 천안우리신용협동조합 | 70,800,000원 | 50,605,080원 |
| 3. 가압류 · 강수진 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 80,800,000원 중 50,605,080원이 배당되고 30,194,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 61,635,750원으로, 현재 예상배당 50,605,080원만으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 30,194,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 45,496,444원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 56,207,511원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 자료상 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 붙는 구조가 아니라, 낙찰가격 자체가 매수자의 취득가격 판단의 중심이 되는 유형입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 충청남도 아산시 배방읍 소재 아산역 남측에 있으며, 주위에 업무시설·상업시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 인근에 아산역과 천안아산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 18층 업무시설이며, 사용승인일은 2022.11.8입니다. 기본적인 전기·급수·위생·냉난방·주차장·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 중로에 접해 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·아산배방 지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역에 해당하며, 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 2025-02822-001 공매공고와 법원경매가 병존한 이력을 대조해 현재 진행상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 현재 예상배당의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가의 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차인 재확인. 현재 조사상 임차인은 없지만 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 등기 사건상 용도 표기는 기타이나 감정평가와 매각물건명세서 비고에서는 오피스텔 이용으로 확인됩니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 등기상 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트까지 확정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다.
여기에 국세·지방세 압류 4건과 한국자산관리공사 공매공고가 겹쳐 있어, 입찰 전에는 세금의 배당 우선순위·공매 진행상태·최신 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다. 결론적으로 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격과 절차 확인이 남은 물건입니다.
