대전지방법원 2025타경572. 당진시 송악읍 중흥리 457과 중흥리 458-1·458-3에 걸친 건물 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 1층부터 3층까지는 공부상 주용도인 노유자시설로 이용 중이며, 일반철골구조와 경량철골구조 판넬지붕의 3층 건물입니다. 소유자는 임유혁이고, 2011년 1월 31일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가격은 191,888,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 용도의 실거래 비교자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 재매각이고, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 특별매각조건이 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 457 |
| 등기 부동산 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 458-1, 458-3, 457 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물 1~3층 노유자시설 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조·경량철골구조 판넬지붕 3층 |
| 소유자 | 임유혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 799,207,750원 / 191,888,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 727,270,255원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거 우리은행 근저당권과 서령새마을금고 근저당권, 임명희 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2011년 1월 31일 접수된 수산업협동조합중앙회 채권최고액 786,500,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025년 3월 28일 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
말소기준 근저당권은 중흥리 458-1, 458-3, 457 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 청구액은 727,270,255원이고 채권최고액은 786,500,000원입니다. 최저매각가격이 채권 규모보다 크게 낮아 현재 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%라도 시세 판단은 별개
현재 회차 최저매각가격은 191,888,000원입니다. 5회 유찰 시 매각가격은 134,321,600원, 6회 유찰 시에는 94,025,120원으로 제시돼 있습니다. 회차가 내려갈수록 담보권자의 미배당액은 598,098,432원에서 654,858,902원, 694,567,332원으로 커집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 191,888,000원 | 188,401,568원 | 598,098,432원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 134,321,600원 | 131,641,098원 | 654,858,902원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 94,025,120원 | 91,932,668원 | 694,567,332원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 191,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,486,432원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 786,500,000원 | 188,401,568원 |
| 근저당 미배당 | - | 598,098,432원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 근저당권 배당으로 매각대금 전액이 소진되며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용상태. 건물 1층부터 3층까지 공부상 주용도인 노유자시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. KG스틸사원아파트 남측 인근이며, 주변에는 전·답 형태 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 소재해 제반환경과 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조·경량철골구조 판넬지붕 3층 건물이고, 외벽은 스타코 미장제와 사이딩 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 용도지역은 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 특별매각조건과 제시외 건물
| 구분 | 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 재매각 | 재매각 조건으로 진행 | 매수신청보증금 조건 확인 필요 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% | 일반적인 보증금 조건보다 자금 부담이 큼 |
| 매각 단위 | 건물과 토지 일괄매각 | 개별 부동산만 분리 취득할 수 없음 |
| 제시외 건물 ㉠ | 이동식컨테이너 | 매각 제외 |
| 제시외 건물 ㉡ | 제시외 건물 | 매각 포함 |
이동식컨테이너는 매각에서 제외되고 다른 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 현장에서는 각 구조물의 위치와 형태, 토지 경계, 포함 대상이 감정평가서 도면 및 현황과 일치하는지 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 조건. 재매각 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 24%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 노유자시설의 임대수요, 운영수익과 인근 대체 부동산 가격을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 현재 이용은 노유자시설입니다. 자연녹지지역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 전제로 향후 이용계획의 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 중흥리 458-1, 458-3, 457 토지와 건물의 경계·진입로·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 이동식컨테이너는 제외되고 제시외 건물 ㉡은 포함되므로 현장에서 대상을 구분해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권, 경매개시결정, 공동담보 범위와 매각조건을 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 단순하지만, 4회 유찰·재매각·입찰보증금 20%·노유자시설과 토지 일괄매각이라는 조건은 가볍지 않습니다.
최저매각가격 191,888,000원은 감정가의 24% 수준이지만, 동일 용도의 실거래 비교자료가 없어 가격 적정성을 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 활용성은 현장검증 필수입니다. 입찰의 승부처는 할인율 자체가 아니라 노유자시설의 실제 수익성, 향후 이용 가능성, 제시외 건물과 일괄매각 범위를 정확히 확인하는 데 있습니다.
