대전지방법원 2025타경12847. 천안시 서북구 백석동 브라운스톤 천안 104동 14층 1401호 아파트입니다. 현재 소유자는 이혜연이며 2023.10.27 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 345,000,000원입니다. 2023.10.27 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 261,800,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.02.13 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2025.12.11 한국자산관리공사가 임의경매를 개시했습니다.
현재 최저매각가는 181,300,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 325,000,000원보다 낮고, 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 자체는 신건 때와 달리 충분히 내려온 상태입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -9.5%이므로 350,500,000원인 전체 거래 평균만을 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12847 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 930 브라운스톤 천안 104동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제14층 제1401호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이혜연 · 2023.10.27 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 181,300,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 261,091,272원 |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원으로 계산
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 흐름에서는 2024.05.21 충남신용보증재단 가압류가 기준권리로 표시되고, 같은 날 중소기업은행 가압류를 시작으로 롯데카드·중소벤처기업진흥공단·현대캐피탈·하나카드· 하나캐피탈·국민건강보험공단의 권리가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 한편 2023.10.27 설정된 삼성생명 근저당권이 2025.02.13 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있으므로, 입찰 전에는 근저당권 이전관계와 기준권리의 선후관계를 등기 원본으로 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
브라운스톤 동일 면적 128.41㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 350,500,000원이지만 최근 12개월 평균은 325,000,000원, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 흐름은 -9.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 128.41㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 128.41㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 128.41㎡ | 1 | 355,000,000원 |
| 2024.11 | 128.41㎡ | 15 | 348,000,000원 |
| 2023.10 | 128.41㎡ | 14 | 345,000,000원 |
| 2023.02 | 128.41㎡ | 7 | 388,000,000원 |
| 2023.02 | 128.41㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2021.10 | 128.41㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2021.09 | 128.41㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2021.08 | 128.41㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 128.41㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2021.06 | 128.41㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 128.41㎡ | 3건 | 325,000,000원 |
현재 최저가 181,300,000원은 최근 12개월 평균 325,000,000원의 55.8%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 낮아, 현재 회차는 가격 측면에서 최근 시세 아래에 위치합니다. 다만 최신 실거래가가 250,000,000원까지 내려온 점과 -9.5%의 하락 추세는 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 갑구 8번 가압류 · 충남신용보증재단 | 49,000,011원 | 49,000,011원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 30,212,412원 | 30,212,412원 |
| 갑구 10번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,309,046원 | 6,309,046원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 90,454,706원 | 90,454,706원 |
| 갑구 12번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,653,056원 | 1,985,625원 |
| 갑구 13번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,314,582원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 8,029,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 203,972,923원 중 예상배당 177,961,800원, 미배당 26,011,123원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 3,338,200원으로 추정되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 한들초등학교 북서측 인근이며 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층 1401호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 브라운스톤은 901세대이며 사용승인 기준일은 2006.05.30입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 도로. 중로1류·중로2류·소로3류에 접하며 아파트단지 주변으로 포장도로가 연결됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,336,000원/㎡이고 토지면적은 49,440.0㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항이 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 350,500,000원보다 최근 12개월 평균 325,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 기준으로 가격을 판단합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 흐름이 -9.5%이므로 감정가 대비 할인율만으로 접근하지 않습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있어 실제 점유자를 확인합니다.
- 근저당 이전관계 대조. 2023.10.27 삼성생명 근저당과 2025.02.13 한국자산관리공사 이전, 2024.05.21 기준권리 표시를 등기 원본에서 확인합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차 시뮬레이션에는 26,011,123원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 126,909,999원, 4회 유찰 시 88,836,999원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — “가격은 충분히 내려왔지만, 최근 시세도 함께 내려왔다”
이 물건의 현재 최저가는 181,300,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가 370,000,000원에서 크게 낮아졌습니다. 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득 역시 181,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 325,000,000원의 55.8%라는 점만 놓고 보면 가격 매력은 분명합니다.
다만 최신 실거래가 250,000,000원이고 최근 가격 추세가 -9.5%라는 사실은 무시할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 과거 전체 평균 350,500,000원을 기준으로 낙관할 대상이 아니라, 최근 거래 3건과 최신 거래를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 가격은 매력 구간, 권리상 인수는 0원, 최종 확인 포인트는 점유와 등기 선후관계입니다.
