대전지방법원 2025타경12866. 충청남도 천안시 서북구 신당동 312-1, 도로명주소 신당새터1길 68-10 소재 물건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택 — 1층 1가구, 2층 1가구입니다. 건물은 2008.08.12 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물이며, 토지면적은 265.0㎡입니다.
등기 흐름은 비교적 선명합니다. 2008.08.25 설정됐던 대전.충남양계축산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2025.06.02 현대카드 주식회사의 가압류 26,293,791원입니다. 이후 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 신당동 312-1 · 충청남도 천안시 서북구 신당새터1길 68-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택(1층 1가구, 2층 1가구) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 2층 · 사용승인일 2008.08.12 |
| 토지 | 265.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 공시지가 341,300원/㎡ |
| 소유자 | 남선우 · 2019.10.22 소유권이전 (2019.08.31 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 435,965,840원 / 213,623,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 9,634,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
핵심 날짜는 2025.06.02입니다. 현대카드 주식회사의 가압류가 말소기준권리이고, 2025.09.22 신한카드 주식회사 가압류와 2025.12.12 강제경매개시결정은 그 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 2008.08.25 설정된 근저당권은 현재 경매로 지워지는 것이 아니라 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 2층 | 2025.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김광호의 전입일은 2025.12.01로 말소기준권리 2025.06.02보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 제공된 권리관계상 매수인에게 대항하여 보증금을 인수시키는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 순위 자체는 미상입니다.
② 가격 구조 — 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 213,623,000원으로 감정가 435,965,840원의 49% 수준이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 실제 시장거래 가격 대비 할인율은 아닙니다. 따라서 현재 최저가만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 213,623,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 149,536,100원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 104,675,270원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 213,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,722원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 26,293,791원 | 26,293,791원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,812,418원 | 9,812,418원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 173,726,069원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 배당 계산에 반영된 채권 36,106,209원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 173,726,069원입니다. 갑구 5번 강제경매개시결정의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 0원으로 처리되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 1층 1가구, 2층 1가구입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 2층이며 사용승인일은 2008.08.12입니다. 급수배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 신당고등학교 북동측 인근의 시가지후면 주택지대로, 단독주택과 공동주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 265.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 자연녹지지역·자연취락지구입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3은 지목이 도로이나 현황은 일부 면적이 주택부속용지로 위성사진상 판독됐습니다.
- 제시외 건물. 목록 1·2 지상의 창고, 발코니, 2층 전실, 1층 전실, 계단실, 벽체이용통로가 일괄매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 최저가 213,623,000원이 감정가의 49%라는 사실과 시장가 대비 저렴함은 별개입니다. 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 임차인 확인. 김광호는 2025.12.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 창고·발코니·전실·계단실·벽체이용통로 등 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 평가 범위를 직접 대조하세요.
- 토지 현황. 목록 3의 지목은 도로지만 현황 일부가 주택부속용지로 판독됐습니다. 경계·이용상태·통행관계를 현장에서 확인하세요.
- 신청채권 금액. 신청청구액 9,634,570원과 갑구 4번 가압류 청구금액 9,812,418원이 다르므로 원문 채권서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리인수는 가볍지만, 물건 확인은 가볍지 않다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2025.06.02 현대카드 가압류이고, 실제 임차인 김광호의 전입은 그보다 늦은 2025.12.01입니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체는 단순하지 않습니다. 현재 최저가 213,623,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 낼 수는 없습니다. 여기에 제시외 건물 일괄매각, 도로 지목과 일부 주택부속용지 현황의 차이, 그리고 보증금 등이 확인되지 않은 2층 임차인까지 현장·원문 확인 요소가 남아 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증, 물건 범위는 반드시 현장 대조”입니다.
