대전지방법원 2025타경12892. 천안 불당동 불당트윈팰리스 1507호는 전용 대형 평형 아파트입니다. 말소기준권리는 을구 9번 SBI저축은행 근저당권으로 2021년 설정됐고, 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
다만 이 사건의 특징은 채권 규모입니다. 선순위 근저당 채권최고액은 882,000,000원이며 현재 최저매각가 663,600,000원에서는 집행비용 차감 후 일부만 배당됩니다. 이는 낙찰자가 떠안는다는 의미는 아니지만, 권리 분석상 배당 구조를 반드시 확인해야 하는 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 741 불당트윈팰리스 15층1507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 가족실, 거실, 주방, 식당, 욕실3 등 |
| 소유자 | 최종헌 |
| 감정가 / 최저가 | 948,000,000원 / 663,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 745,670,125원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리인 SBI저축은행 근저당 이후 설정된 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았으며, 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 최종헌을 임차인에서 제외해 달라는 임대차내용확인서를 담은 보정서가 제출된 내용이 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 할인 구간
동일 단지·유사 면적 실거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 830,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 663,600,000원으로 최근 12개월 평균 대비 80.0% 수준입니다. 다만 최근 추세는 이전 거래 대비 -2.7%로 약한 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 218.35㎡ | 5 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 218.35㎡ | 13 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 206.42㎡ | 12 | 850,000,000원 |
| 2025.09 | 206.42㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 5건 | 830,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 663,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,036,000원 |
| 을구 9번 근저당 · SBI저축은행 | 882,000,000원 | 654,564,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 제이씨현시스템 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 충남신용보증재단 | 24,589,312원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 천안시청 남측 불당동 소재 공동주택지대로 불당지구 생활권입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근과 주차시설이 가능하며 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 환경. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역 내 주상용 부지입니다.
- 환금성. 최근 거래 12건이 확인되며 거래 흐름은 유지되고 있으나 최근 추세는 -2.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 인수 권리는 없지만 배당 순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근12개월 평균 830,000,000원 대비 최저가는 할인 구간입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 없지만 구조를 봐야 한다”
불당트윈팰리스 1507호는 입지와 시세 측면에서는 관심 구간에 들어온 물건입니다. 다만 경매에서 중요한 것은 단순 할인율이 아니라 권리와 배당 구조입니다. 이 사건은 매수인 인수 0원이라는 장점이 있지만, 선순위 채권 규모가 커 배당 부족이 발생하는 구조입니다. 가격 경쟁력과 권리 안전성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
