대전지방법원 2026타경41. 천안시 동남구 목천읍 삼성리 원앙마을부영아파트 107동 305호, 전용 59.76㎡ 규모의 아파트입니다. 소유자는 주은하 씨이며, 2017년 국민은행 근저당권 설정 후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2017년 9월 12일 설정된 국민은행 근저당권이고, 경매개시결정을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 낙찰 후 떠안을 권리가 없다는 점입니다. 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 구조가 확인되지 않아 최저가 그대로 취득 구조를 검토할 수 있습니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮아 가격 측면에서도 검토 가치가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경41 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 107동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 |
| 소유자 | 주은하 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 60,178,485원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리가 없다
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당 채권최고액은 92,400,000원이지만 현재 최저매각가 67,200,000원 기준 배당에서는 일부 미배당이 발생하며, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 충분한 할인
같은 단지 원앙마을부영1차, 동일 전용 59.76㎡ 최근 거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균은 91,583,333원이며 최신 거래는 2026년 6월 93,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.76㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 92,500,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 7 | 102,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 91,583,333원 |
최저가 67,200,000원은 최근 12개월 평균 91,583,333원의 73.4%입니다. 최신 거래 93,000,000원과 비교해도 낮은 수준으로, 단순 감정가 대비가 아니라 최근 거래 기준으로 가격 메리트가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 92,400,000원 | 65,590,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저매각가 기준 국민은행 근저당은 일부 미배당 26,809,600원이 발생합니다. 그러나 해당 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 매각절차 내 미배당 채권입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 천안시 동남구 목천읍 삼성리 소재 원앙마을부영1차 단지로, 부영초등학교 동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 규모. 총 1,833세대 규모이며 1999년 12월 27일 준공된 아파트입니다.
- 환금성. 최근 동일평형 거래 12건이 확인되어 거래 흐름은 있으나, 준공 20년 이상 단지로 가격·수요층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
- 가격 기준. 감정가가 아니라 최근 12개월 평균 실거래 91,583,333원과 최신 거래 93,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인 인수 문제는 없으나 실제 점유 관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 아파트 물건 특성상 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 낮아진 가격”
이 물건은 권리 구조보다 가격 조건이 중요한 사례입니다. 임차인 인수 위험이 없고 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아, 감정가 대비가 아니라 실제 시장 가격 기준으로 접근할 수 있습니다. 권리는 안전하고 가격은 검토 가능한 구간이라는 점이 핵심입니다.
