대전지방법원 2026타경48. 천안시청 남서측 상업·업무지대의 스카이타워 5층 506호로, 감정평가 당시 GDR PLUS 골프아카데미 천안시청점이라는 골프연습장으로 영업 중인 집합건물입니다. 감정가는 1,601,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,120,700,000원입니다. 외형만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 유찰률보다 임차관계와 인수금액입니다.
제공된 말소기준은 2025.09.16. 천안시 압류입니다. 그런데 현황조사상 이경자의 점유 시작일은 2022.01.04.로 이보다 빠르고, 대항력도 ‘있음’으로 판정돼 있습니다. 보증금 100,000,000원에 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 있어 경매대금에서 배당받지 못한 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경48 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 5층 506호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 검은들1길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 골프연습장(GDR PLUS 골프아카데미 천안시청점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지상10층·지하3층 중 5층 506호 · 사용승인 2007.08.13 |
| 소유자 | 박현순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,601,000,000원 / 1,120,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,029,180,465원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차가 핵심
말소기준인 천안시 압류 이후의 아이비케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이경자의 점유는 말소기준보다 약 3년 8개월 앞서 있고, 보증금 100,000,000원이 배당이 아니라 매수인 인수로 남습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차·점유자 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입·점유일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경자(GDR플러스골프아카데미 천안시청점) | 506호 | 100,000,000원 | 5,500,000원 | 2022.01.04 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 프아카 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 두 기재를 그대로 확인 대상 2명으로 봐야 합니다. 이경자는 보증금과 점유일이 확인돼 인수액을 계산할 수 있지만, ‘프아카’는 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 동일 점유자인지, 별도 임차관계인지 반드시 대조해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰가에 인수 1억원을 더해서 봐야 한다
이 사건은 이경자의 보증금 100,000,000원이 각 회차에서 낙찰가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금 1억원에 고정되는 유형은 아닙니다. 대신 각 회차 낙찰가 + 100,000,000원을 최소 실질취득액으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,120,700,000원 | 100,000,000원 | 1,220,700,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 784,490,000원 | 100,000,000원 | 884,490,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 549,143,000원 | 100,000,000원 | 649,143,000원 |
따라서 현재 최저가가 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 출발점은 1,120,700,000원이 아니라 최소 1,220,700,000원입니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 금액이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단을 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,120,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,607,000원 |
| 인수 · 이경자 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 18,631,347원 | 18,631,347원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,088,461,653원 |
이경자 보증금 100,000,000원은 배당액 0원으로 계산돼 전액 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
또한 사건 청구금액은 1,029,180,465원인데, 각 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원이고 채권충족도 ‘미충족’으로 표시돼 있습니다. 반면 별도 채권자 미배당액은 각 회차 0원으로 계산돼 있으므로, 신청채권자의 실제 배당순위와 채권관계는 원본 배당요구·등기사항을 반드시 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시청 남서측 인근 상업·업무지대 블록에 위치하며, 주변은 천안시청 주변 상업·업무지대로 상가 이용 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현 이용. 5층 506호는 골프연습장인 ‘GDR PLUS 골프아카데미 천안시청점’으로 영업 중입니다.
- 교통. 지하 3개층 주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 중로1류(폭 20~25m), 서측·남측 중로2류(폭 15~20m) 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2필지 1단지, 평지·가로장방형이며 토지면적은 1,057.6㎡, 공시지가는 3,199,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2007.08.13이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이경자 임차관계 확인. 보증금 100,000,000원·월세 5,500,000원, 점유일 2022.01.04로 확인되며 배당이 아닌 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- ‘프아카’ 동일인 여부 확인. 보증금·전입일이 미상이라 대항력도 가능·미상입니다. 이경자와 동일 점유관계인지 별도 임차인인지 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 최저가 1,120,700,000원에 확인된 인수 100,000,000원을 더한 최소 1,220,700,000원을 출발점으로 보세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 및 인수위험을 판단할 수 있습니다.
- 신청채권자 배당관계 대조. 청구금액 1,029,180,465원인데 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 표시돼 있어 원본 권리관계 확인이 필요합니다.
- 영업장 명도. 현재 골프연습장으로 영업 중인 물건이므로 주거용 명도와 달리 영업시설·점유관계 확인이 중요합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 70% 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일 용도 상업시설의 실제 거래·임대수익을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 1억 인수와 미상 점유가 먼저다”
감정가 1,601,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,120,700,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 이경자의 보증금 100,000,000원을 전액 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 최소 1,220,700,000원입니다. 게다가 다른 점유자의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 추가 인수위험도 남습니다.
세금 압류 3건의 당해세 여부, 신청채권자 청구액 1,029,180,465원과 배당표의 관계까지 원본 대조가 필요한 사건입니다. 실거래 시세자료도 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 유찰률은 매력적으로 보이지만 권리확인 난도는 높습니다. 이 물건은 가격을 먼저 정하는 것이 아니라, 임차·점유와 세금 관계를 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다.
