대전지방법원 2026타경48. 천안시청 남서측 상업·업무지대의 스카이타워 5층 506호로, 감정평가 당시 골프연습장(스크린 골프, GDR PLUS 골프아카데미 천안시청점)으로 영업 중입니다. 감정가는 1,601,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,120,700,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 유찰률보다 선순위 임차보증금 인수입니다. 이경자의 전입일은 2022.01.04로, 현재 권리분석상 말소기준인 2025.09.16 천안시 압류보다 앞섭니다. 보증금 100,000,000원은 우선변제 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
더 조심해야 할 대목은 별도의 ‘프아카’ 기재입니다. 주거로 표시되어 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 확인되는 1,220,700,000원은 최종 총비용이 아니라 확인 가능한 최소 실질취득에 가깝습니다. 추가 보증금이 확인되면 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경48 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 5층 506호 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 검은들1길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 골프연습장(스크린 골프, GDR PLUS 골프아카데미 천안시청점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지상10층·지하3층 중 5층 506호 · 사용승인 2007.08.13 |
| 소유자 | 박현순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,601,000,000원 / 1,120,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천농업협동조합 / 1,029,180,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 권리분석상 말소기준은 2025.09.16 천안시 압류입니다. 그 뒤 2026.01.28 주식회사 아이비케이저축은행 가압류 18,631,347원, 2026.01.29 옥천농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.03.09 국 압류, 2026.03.11 국민건강보험공단 압류가 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 반면 임차인 이경자는 2022.01.04 전입해 기준보다 앞서므로 매각으로 보증금 문제가 사라지지 않습니다.
② 임차·점유 — 1억 인수 확정분 + 별도 미상 위험
| 임차인·점유 | 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경자(GDR플러스골프아카데미 천안시청점) | 506호 | 100,000,000원 | 5,500,000원 | 2022.01.04 | 대항력 있음 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 프아카 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이경자는 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금 100,000,000원이 우선변제 없이 전액 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰대금 1,120,700,000원 + 인수 100,000,000원 = 확인 실질취득 1,220,700,000원입니다. 보증금보다 낙찰가가 훨씬 큰 구조이므로 낙찰가가 내려가도 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아니며, 각 회차 낙찰가에 확인된 인수액 100,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰가에 인수액을 더해서 본다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,120,700,000원 | 100,000,000원 | 1,220,700,000원 | 1,088,461,653원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 784,490,000원 | 100,000,000원 | 884,490,000원 | 755,613,753원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 549,143,000원 | 100,000,000원 | 649,143,000원 | 522,620,223원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만 확인된 임차보증금 100,000,000원은 그대로 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 가격 판단 기준은 법원 최저가 단독이 아니라 최저가 + 인수액입니다. 별도 점유자인 ‘프아카’의 보증금이 확인되면 위 실질취득 금액에 추가 부담이 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,120,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,607,000원 |
| 인수 · 이경자 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 18,631,347원 | 18,631,347원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,088,461,653원 |
이경자 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 부담입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시청 남서측 인근 상업·업무지대 블록 안에 위치하며, 주위는 천안시청 주변 상업·업무지대입니다.
- 이용. 감정 당시 골프연습장인 GDR PLUS 골프아카데미 천안시청점으로 영업 중입니다.
- 교통. 스카이타워 지하3개층 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 폭 20~25m 중로1류, 서측·남측 폭 15~20m 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,199,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이경자 보증금. 100,000,000원은 현재 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 입찰가는 이 금액을 포함한 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- ‘프아카’ 점유관계. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 천안시·국·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 옥천농업협동조합 청구액 1,029,180,465원에 대해 배당 추정은 0원입니다. 담보관계와 배당순위를 원문 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 상업용 골프연습장 호실의 실거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차인 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.207억 낙찰가”가 끝이 아니다
이 물건에서 가장 먼저 지워야 할 착시는 감정가 1,601,000,000원에서 1회 유찰돼 1,120,700,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 이경자의 선순위 보증금 100,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 확인 가능한 실질취득은 1,220,700,000원입니다. 여기에 ‘프아카’의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성까지 남아 있습니다.
권리 측면에서는 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차보증금과 미상 점유관계 때문에 단순한 ‘권리 깨끗한 유찰물건’으로 볼 수 없습니다. 또 신청채권자 옥천농업협동조합의 1,029,180,465원 청구액이 배당 추정상 0원으로 나타나는 점도 반드시 확인해야 합니다. 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득과 미상 인수 위험을 모두 더한 금액입니다.
