대전지방법원 2026타경10084. 천안시 동남구 구성동 한솔스위트빌라 1층 101호, 전용 39.69㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 현존하는 담보권이 아니라 경매개시결정보다 먼저 성립한 주택임차권입니다. 한국토지주택공사는 보증금 40,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 전입신고일은 2021.04.07, 확정일자는 2021.03.30, 점유개시일은 2021.04.15입니다. 강제경매개시결정은 2026.01.20이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 회수되지 않는 부분은 매수인에게 남습니다.
다만 한국토지주택공사는 이 사건에서 보증기관 성격의 승계 신고자로 분류되어 있습니다. 따라서 보증금 40,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 자료상 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 승계 임차권이 1건 존재하는 구조입니다. 문제는 사람 수가 아니라 선순위 보증금의 미배당액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 450-5 1층101호 · 도로명 구성12길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.69㎡ · 지상4층 건물 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1세대 · 안방, 주방/거실, 욕실겸화장실, 발코니 등 |
| 사용승인 / 세대수 | 2002.12.21 · 한솔스위트빌라 8세대 |
| 현재 소유자 | 권정자 · 2025.09.04 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 24,353,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 43,067,342원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 천안농업협동조합·농업협동조합중앙회·국민은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.01.20 강제경매개시결정입니다. 그런데 한국토지주택공사의 임차관계는 전입·확정일자·점유 및 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 예상 배당액만큼 회수하고 남는 보증금은 매수인이 부담하는 인수형 구조입니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 임차권 | 한국토지주택공사 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 16,485,354원 예상 인수 |
한국토지주택공사는 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 임차권 1건입니다. 현재 최저가 24,353,000원 가정 시 보증금 미배당 예상액 16,485,354원이 매수인에게 승계됩니다.
② 시세 비교 — 2,435만원이 아니라 약 4,084만원으로 비교해야 한다
한솔스위트빌라 전용 39.69㎡의 확인된 실거래는 2건이며 모두 70,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 70,000,000원, 최신 거래도 2025.09의 70,000,000원입니다. 최근과 과거 거래가격의 추세 차이는 0.0%로, 제공된 거래에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 39.69㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 39.69㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.69㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
명목 최저가는 최근 12개월 평균의 34.8%이지만 이것만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액을 더한 실질취득 약 40,838,354원은 최근 12개월 평균·최신 거래 70,000,000원의 약 58.3%입니다. 따라서 인수를 반영하고도 시세 아래라는 점은 분명하지만, 할인폭은 최저가만 볼 때의 65.2%가 아니라 실질적으로 약 41.7% 수준으로 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 838,354원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 40,000,000원 | 23,514,646원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 43,067,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 24,353,000원 중 집행비용 838,354원을 제외한 23,514,646원이 한국토지주택공사 보증금에 배당되고, 부족분 16,485,354원이 매수인 인수로 남는 시나리오입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 43,067,342원은 예상 배당 0원입니다.
④ 회차별 실질 부담 — 낙찰가는 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 24,353,000원 | 16,485,354원 | 40,838,354원 |
| 4회 유찰 시 | 17,047,100원 | 23,659,748원 | 40,706,848원 |
| 5회 유찰 시 | 11,932,970원 | 28,681,823원 | 40,614,793원 |
표에서 보듯 명목 매각가는 24,353,000원에서 17,047,100원, 11,932,970원으로 크게 내려가지만, 예상 인수액은 반대로 16,485,354원에서 23,659,748원, 28,681,823원으로 올라갑니다. 결과적으로 매각가와 인수액을 합친 부담은 약 40,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 이 물건의 가격판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 1세대로 이용 중이며, 안방·주방/거실·욕실겸화장실·발코니 등의 구조입니다.
- 주위환경. 천안자동차매매단지 서측 인근으로 단독주택·연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 부근에 간선도로와 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로인 구성12길과 접하고, 토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제·상태. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모, 2002.12.21 사용승인 다세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 현재 최저가 24,353,000원이 아니라 예상 인수액 16,485,354원을 합산한 약 40,838,354원을 기준으로 최근 실거래 70,000,000원과 비교해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 한국토지주택공사의 전입 2021.04.07, 확정일자 2021.03.30, 점유개시 2021.04.15 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고자이므로 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰로 매각가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질 부담은 약 40,000,000원대에 머뭅니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 조사 당시 점유자 폐문·부재로 탐문 및 공부상 기재를 기준으로 이용상황이 제시됐으므로 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 8세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래 표본이 2건에 그치므로 매도 시 소요기간과 가격 협상 여지를 감안해야 합니다.
맺으며 — “2,435만원 낙찰”이 아니라 “4,000만원대 실질취득”
이 사건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가 24,353,000원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 70,000,000원의 34.8%라 매우 싸 보이지만, 선순위 한국토지주택공사 임차권의 보증금 미배당 16,485,354원을 더하면 현재 실질취득은 약 40,838,354원이 됩니다. 그래도 최근 12개월 평균·최신 거래 70,000,000원보다는 낮아 가격 여유 자체는 있습니다.
다만 권리가 깨끗해서 싸게 사는 물건은 아닙니다. 인수 구조를 정확히 계산해야만 가격 메리트가 보이는 물건이고, 유찰이 더 진행돼도 실질부담은 보증금 40,000,000원 부근에서 크게 떨어지지 않습니다. 여기에 8세대 다세대, 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%의 환금성 부담이 겹칩니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리와 환금성은 보수적으로”입니다.
