대전지방법원 2026타경10084. 천안시 동남구 구성동 한솔스위트빌라 1층 101호, 전용 39.69㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 71,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,790,000원입니다. 숫자만 보면 7,000만원대 물건이 3,000만원대로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 봐서는 안 됩니다. 2023년 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 보증금 40,000,000원이 2026년 강제경매개시결정보다 앞서고, 전입 2021.04.07·확정일자 2021.03.30으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 최저가 34,790,000원에서 집행비용 1,026,220원을 먼저 빼면 임차보증금에 33,763,780원이 배당되고, 보증금 잔액 6,236,220원이 남습니다. 이 금액이 매수인 인수분이므로 실질취득액은 41,026,220원입니다. 따라서 “최저가가 최근 거래의 49.7%”라는 숫자로 가격 매력을 판단하면 안 되고, 실질취득액과 최근 거래가격을 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 450-5 1층101호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 구성12길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.69㎡ · 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1세대 · 안방, 주방/거실, 욕실겸화장실, 발코니 등 |
| 소유자 | 권정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 34,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 43,067,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2002.12.21 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 유효한 담보권이 말소기준을 형성하는 구조가 아니라, 등기부상 2026.01.20 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 과거 천안농업협동조합·농업협동조합중앙회·국민은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 반면 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2023.09.18 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 경매로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 가능성이 현실화된 선순위 임차권입니다.
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 |
한국토지주택공사 항목은 보증기관 승계성 권리로 분류됩니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 데이터상 실제 임차인 0명·보증기관 승계 1건으로 봅니다. 다만 승계된 임차보증금 40,000,000원 자체의 권리효과가 없어지는 것은 아니므로, 배당 후 남는 금액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
한솔스위트빌라 전용 39.69㎡의 확인된 거래는 2건이며, 2024.08과 2025.09 모두 70,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 70,000,000원, 최신 거래도 70,000,000원이고 최근과 과거의 거래가격 변화는 0.0%로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 39.69㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 39.69㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.69㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저가만 보면 최근 거래가격의 49.7%지만, 이 비율은 선순위 임차권 인수를 반영하지 않은 수치입니다. 실제 비교대상은 41,026,220원의 실질취득액이며, 이는 확인된 최근 거래 70,000,000원보다 낮습니다. 따라서 가격 여지는 존재하지만, 그 여지는 “3,479만원에 산다”가 아니라 4,000만원대 실질취득으로 7,000만원 거래와 비교한다는 전제에서만 성립합니다.
③ 유찰 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 34,790,000원 | 6,236,220원 | 41,026,220원 |
| 3회 유찰 시 | 24,353,000원 | 16,485,354원 | 40,838,354원 |
| 4회 유찰 시 | 17,047,100원 | 23,659,748원 | 40,706,848원 |
낙찰가만 보면 34,790,000원 → 24,353,000원 → 17,047,100원으로 크게 떨어지지만, 실질취득액은 41,026,220원 → 40,838,354원 → 40,706,848원으로 4,000만원대에 사실상 고정됩니다. 이게 대항력 임차보증금 인수형 물건의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,026,220원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 40,000,000원 | 33,763,780원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 43,067,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금 중 33,763,780원이 배당되고 부족분 6,236,220원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 43,067,342원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 천안시 동남구 구성동 천안자동차매매단지 서측 인근으로, 단독주택·연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 부근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 중 1층 101호이며 사용승인일은 2002.12.21입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로인 구성12길과 접하고 도로관리 상태는 양호합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 한솔스위트빌라는 총 8세대이고 확인된 거래 표본은 2건입니다. 거래가격은 두 건 모두 70,000,000원이지만 표본 자체는 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 반드시 더해 총취득 부담을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 16,485,354원·23,659,748원으로 증가해 총부담은 4,000만원대에서 크게 변하지 않습니다.
- 임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권의 전입일 2021.04.07, 확정일자 2021.03.30, 점유개시일 2021.04.15 및 보증금 40,000,000원을 기준으로 권리관계를 재확인해야 합니다.
- 점유 상태. 감정 당시 점유자의 폐문·부재로 탐문과 공부상 기재를 기준으로 이용상황이 확인됐습니다.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등의 반영 여부에 따라 실제 미배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 거래 표본. 확인된 동일 면적 거래가 2건뿐이므로 70,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,479만원 낙찰”이 아니라 “4,000만원대 취득”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 71,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 34,790,000원까지 내려왔지만, 선순위 주택임차권 보증금 40,000,000원이 존재합니다. 현재 회차에서는 33,763,780원이 배당되고 6,236,220원이 남아 매수인의 실질취득액이 41,026,220원이 됩니다.
추가 유찰에서도 낙찰가 하락만큼 인수액이 커져 총부담은 거의 4,000만원대로 유지됩니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 “감정가의 49%까지 떨어졌다”가 아니라 선순위 임차보증금을 반영한 4,000만원대 실질취득액이 확인된 70,000,000원 거래가격보다 낮다는 데서 찾아야 합니다. 다만 8세대 소규모 다세대이고 거래 표본이 2건에 불과하며, 보증기관 승계형 임차권의 배당·인수 구조를 이해해야 한다는 점 때문에 단순 권리청정형 물건보다 분석 난도는 높습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 반드시 계산해서 들어가는 물건입니다.
