59,780,000원
대전지방법원 2026타경10110. 아산시 권곡동 청솔아파트 103동 11층1103호입니다. 감정가 122,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 59,780,000원까지 내려왔습니다. 등기부에 현재 남아 있는 근저당권이나 압류는 없고, 과거 국민은행·우리은행 근저당과 현대그린푸드 전세권도 이미 말소돼 있습니다. 등기만 보면 단순해 보이지만, 이 물건은 점유관계가 권리분석의 중심입니다.
현황조사·문건접수·매각물건명세서상 실제 임차인은 남형우 1명입니다. 전입일은 2021.05.11이고 배당요구는 2026.02.03 접수됐습니다. 자료상 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정일 2026.01.22보다 전입이 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 권곡동 205-1 청솔아파트 103동 11층1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.2㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박연자 · 2009.02.19 소유권이전 · 거래가액 61,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남형우 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2002.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 중요하다
과거 등기된 담보권은 모두 이미 말소됐습니다. 2002년 국민은행 근저당, 2009년 우리은행 근저당, 2013년 현대그린푸드 전세권이 있었지만 현재의 매수인이 그 권리를 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 경매를 발생시킨 권리는 2026.01.22 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남형우 | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 2026.02.03 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
남형우는 동시에 이 사건의 신청채권자로도 기재돼 있습니다. 같은 이름이 임차인과 등기부상 경매 채권자에 동시에 나타나며, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 그렇다고 실제 임대차가 없다고 단정할 수는 없습니다. 오히려 입찰 전 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 주민등록 점유관계와 채권 발생원인을 서로 대조해야 판단이 가능합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 충분히 내려왔다
청솔아파트 동일면적 58.2㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 97,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.08, 4층 99,000,000원이고, 최근 거래 범위는 90,000,000원부터 113,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.2㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2026.07 | 58.2㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 58.2㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2026.06 | 58.2㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 58.2㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 58.2㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 58.2㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 58.2㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 58.2㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 58.2㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2026.02 | 58.2㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2026.02 | 58.2㎡ | 13 | 113,000,000원 |
| 평균 | 58.2㎡ | 12건 | 97,083,333원 |
현재 최저가 59,780,000원은 최근 12개월 평균 97,083,333원의 61.6%입니다. 평균과의 차이는 37,303,333원이고, 최신 거래 99,000,000원보다도 39,220,000원 낮습니다. 순수 가격만 보면 충분히 할인된 구간입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 1,476,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 남형우 | 92,000,000원 | 58,303,960원 |
| 미배당 | - | 33,696,040원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형은 신청채권자 청구액 92,000,000원을 기준으로 계산돼 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 그러나 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당순위와 미배당 임차보증금은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 59,780,000원 | 49% | 58,303,960원 | 33,696,040원 |
| 3회 유찰 시 | 41,846,000원 | 34% | 40,692,772원 | 51,307,228원 |
| 4회 유찰 시 | 29,292,200원 | 24% | 28,364,940원 | 63,635,060원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 현재 회차와 같습니다. 하지만 이 사건은 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 단순 가격 전략보다 임차인 보증금 확인이 우선입니다. 대항력 있는 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 같은 수준에 머물 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양권곡초등학교 동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·단독주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 아파트 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평지붕 15층 건물 중 11층1103호입니다.
- 규모. 청솔아파트 620세대, 사용승인일 2002.07.30, 비교 실거래 면적은 58.2㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 남측·남동측의 왕복 6차선 및 4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 온양권곡초등학교 관련 상대보호구역·절대보호구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 남형우의 보증금 액수와 실제 지급 여부를 확인해야 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 확정일자·전입·점유 대조. 전입일은 2021.05.11이지만 확정일자가 미상입니다. 주민등록과 실제 점유를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 관계 확인. 남형우가 경매 신청채권자이면서 임차인으로 조사돼 있어 채권 발생원인과 임대차 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2026.02.03입니다. 실제 배당표에서 임차보증금이 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 인수액이 확인되면 낙찰가와 합산해 최근 실거래 평균 97,083,333원·최신 거래 99,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 취득가는 아직 모른다”
현재 최저가는 59,780,000원으로 최근 실거래 평균의 61.6%에 불과합니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 그 숫자보다 중요한 것은 남형우의 임차보증금입니다. 전입은 2021.05.11로 경매개시결정보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 “시세보다 3,700만원 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
보증금이 없거나 매수인 인수가 발생하지 않는다는 점이 원본서류로 확인되면 가격 매력은 커집니다. 반대로 대항력이 성립하는 보증금이 남는다면 낙찰가가 아무리 낮아도 실질취득가는 크게 올라갈 수 있습니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 가격은 합격 후보, 권리는 확인 전 보류. 입찰의 선행조건은 추가 유찰이 아니라 임차관계 확정입니다.
