대전지방법원 2026타경10110. 아산시 권곡동 청솔아파트 103동 11층1103호, 전용 58.2㎡ 아파트입니다. 감정가는 122,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,846,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 34.3% 수준이고, 최근 12개월 실거래 평균 94,750,000원의 44.2%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 임차인 보증금의 미확정입니다.
임차인 남형우는 2021.05.11 전입했고, 말소기준으로 계산된 2026.01.22 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력 있음으로 분류됩니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 실제 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 41,846,000원을 곧 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 권곡동 205-1 청솔아파트 103동 11층1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.2㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 11층 |
| 소유자 | 박연자 (2009.02.19 소유권이전 · 거래가액 61,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남형우 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 이용상태 | 아파트 1개호로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2002.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 등기부에 남아 있는 담보권보다 중요한 것은 임차관계입니다. 과거 국민은행 근저당권, 우리은행 근저당권, 현대그린푸드 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026.01.22 강제경매개시결정으로 계산돼 있으며, 매각으로 소멸합니다.
하지만 남형우는 2021.05.11 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력을 갖는 것으로 조사됐습니다. 배당요구도 2026.02.03 접수돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 후 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 확인, 보증금은 미확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남형우 | 103동 11층1103호 | 2021.05.11 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다
청솔아파트 동일면적 58.2㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 94,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 86,000,000원이고, 최근 거래 범위는 86,000,000원~110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.2㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.09 | 58.2㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.09 | 58.2㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.09 | 58.2㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.09 | 58.2㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 58.2㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2026.07 | 58.2㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 58.2㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2026.06 | 58.2㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 58.2㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 58.2㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 58.2㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 평균 | 58.2㎡ | 12건 | 94,750,000원 |
현재 최저가 41,846,000원은 최근 12개월 평균의 44.2%이고, 최신 거래 86,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 낙찰대금 자체만 비교한 것입니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득비용은 41,846,000원보다 커질 수 있고, 보증금 규모에 따라 시세 대비 메리트가 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,153,228원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 남형우 | 92,000,000원 | 40,692,772원 |
| 미배당 | - | 51,307,228원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션은 제공된 배당 계산값입니다. 임차인 남형우의 보증금이 미상이라 임차보증금의 실제 배당 및 미배당 인수액은 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양권곡초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 남측 및 남동측으로 왕복 6차선 및 4차선 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 온양권곡초등학교 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평지붕 15층 건물 중 11층1103호이고, 사용승인일은 2002.07.30입니다.
- 단지 규모. 청솔아파트는 620세대이며 동일면적 58.2㎡의 최근 실거래가 확인됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 남형우의 보증금이 얼마인지가 가장 먼저 확인할 항목입니다. 미배당 잔액이 있으면 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다. 배당요구는 2026.02.03 접수돼 있습니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 남형우가 신청채권자이자 임차인으로 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 41,846,000원만으로 수익률 계산 금지. 현재 최저가는 인수 가능 보증금이 빠진 숫자이므로 실질취득비용이 확정될 때까지 시세차익을 단정하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰이며 단지 평균 유찰도 3.0회입니다. 낮은 최저가의 배경을 권리·점유관계와 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “44% 가격보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 41,846,000원까지 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 평균 94,750,000원의 44.2%에 불과합니다. 하지만 남형우가 2021.05.11 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 확인되지 않았다는 사실 때문에, 현재 최저가는 실질취득가가 아닙니다.
더구나 남형우는 강제경매 신청채권자와 동일인으로 확인돼 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기돼 있으나, 그 사정만으로 임차권을 배제할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가를 보고 먼저 입찰할 사건”이 아니라 “보증금을 먼저 확인하고 나서 가격을 평가할 사건”입니다. 보증금과 실제 배당·인수액이 밝혀지기 전까지는 최근 시세 대비 할인율을 투자 메리트로 확정해선 안 됩니다.
