한 줄 평 신축급 아파트에 최근 실거래 대비 70.3% 수준의 최저가가 형성된 물건입니다. 임차인 인수 위험은 없고 권리는 정리되지만, 선순위 근저당 채권최고액 365,200,000원이 매각대금에서 전액 회수되지 않는 구조입니다.
감정가
425,000,000원
평가금액
최저가
297,500,000원
1회 유찰 후
실거래 평균
423,208,333원
최근 12개월 12건
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
대전지방법원 천안지원 2026타경10133. 행정타운센트럴두산위브 107동 1604호는 전용 84.16㎡급 아파트입니다. 소유자 정승영 명의이며 2023년 사용승인된 신축급 물건입니다. 말소기준권리는 2023.06.07 농협은행 근저당권이고 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2026타경10133 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 1005 행정타운센트럴두산위브 107동 16층1604호 |
| 용도 / 규모 | 아파트 · 전용 84.16㎡ · 침실3·거실·주방·욕실2 |
| 소유자 | 정승영 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 297,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 340,092,511원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당 이후 제이비우리캐피탈, 아이엠캐피탈, 서울보증보험 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트
행정타운센트럴두산위브 동일 평형대 최근 12개월 거래는 395,000,000원부터 450,000,000원까지 형성되어 있으며 평균 거래가는 423,208,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 12 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 23 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.16㎡ | 17 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 19 | 405,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 423,208,333원 |
최저매각가 297,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 70.3%입니다. 전체 평균 거래가와 최신 거래를 기준으로 보아 가격상 여지는 있으나, 신축 단지 특성상 개별 동·층 비교가 필요합니다.
⚠️ 배당 구조 매각가 297,500,000원 기준 집행비용 후 농협은행 근저당에 292,535,000원이 배당됩니다. 채권최고액 365,200,000원 대비 부족하며 후순위 가압류는 배당받지 못합니다.
③ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,965,000원 |
| 농협은행 근저당 | 365,200,000원 | 292,535,000원 |
| 제이비우리캐피탈 가압류 | 19,014,378원 | 0원 |
| 아이엠캐피탈 가압류 | 20,779,846원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 27,722,093원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
✅ 권리 관점 임차인 인수와 소멸하지 않는 부담 권리는 확인되지 않아 낙찰 후 권리 승계 위험은 낮습니다.
⛔ 주의 관점 매각대금이 선순위 근저당 채권최고액보다 낮아 채권자 간 배당 손실이 발생하는 구조입니다. 매수인은 이를 인수하지 않지만 담보가치와 시장 반응은 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 천안청당초등학교 동측 인근, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 2023.02.17 사용승인 철근콘크리트 구조 26층 건물입니다.
- 환금성. 행정타운센트럴두산위브 655세대 신축 단지로 최근 거래가 꾸준합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검토. 최저가는 최근 12개월 평균 거래가 대비 낮지만 개별 호수 차이를 반영해야 합니다.
- 배당 확인. 선순위 근저당 미배당 구조는 매수인 인수와 별개로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 검토”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 진행되는 아파트 경매입니다. 최저매각가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나, 선순위 근저당이 매각대금에서 모두 회수되지 않는 구조입니다. 권리상 안전성과 가격 매력을 함께 보되, 실제 입찰가는 최근 거래 흐름과 개별 호수 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
