대구지방법원 2024타경3509. 경주시 양남면 신대리 533-4의 토지와 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로, 2016.09.13. 사용승인을 받았으며 펜션으로 사용하다 중단된 상태입니다. 감정가는 682,668,680원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 234,156,000원입니다.

권리 흐름의 기준은 2016.09.26. 설정된 외동농업협동조합의 채권최고액 410,000,000원 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 최순자 명의 소유권이전청구권가등기, 국세·지방세 압류 3건, 이수옥·박종일의 후순위 근저당과 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 종류 확인이 필요하고, 세금 압류는 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 단순한 등기 소멸 여부와 실제 배당 결과를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 확인사항이 많다

말소기준권리는 2016.09.26. 외동농업협동조합 근저당입니다. 최순자의 가등기는 2018.06.08., 이수옥의 근저당은 2019.11.25., 박종일의 근저당은 2021.09.10. 설정되어 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 국세·지방세 압류 3건도 등기 순서상 후순위이나, 실제 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 1명은 판정 미상

이정미는 2023.09.06. 전입하여 2016.09.26. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순위상 매수인이 임대차를 승계하는 구조는 아닙니다.

최경수는 보증금이 2,000원으로 기재되어 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 없음으로 확정할 수도 없습니다. 배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산했지만, 최경수의 점유·전입·임대차계약 원본을 확인하기 전까지는 이를 확정 인수 0원 물건으로 취급해서는 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 2명입니다.

③ 예상배당표 (매각가 234,156,000원 가정)

총 채권최고액 810,000,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 230,077,816원이고, 미배당은 579,922,184원입니다. 외동농업협동조합의 신청채권액 371,801,254원도 전액 충족되지 않습니다. 이수옥과 박종일은 예상배당 0원, 소유자 잔여도 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 목록 3·4번 건물은 다가구주택으로, 펜션으로 사용하다 중단된 상태입니다.
• 입지. 경주시 양남면 신대리 건대마을 북측 근거리에 위치하며, 주변은 전원주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로, 외벽은 스톤코트 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역 일부제한(200)에 포함됩니다. 공시지가는 163,800원/㎡입니다.
• 공부 차이. 목록 2 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 도로입니다.
• 환금성. 펜션 사용이 중단된 상태이고 세 차례 유찰된 재매각 물건이므로, 재운영 가능성과 대체 수요를 현장에서 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 2는 농지취득자격증명이 필요하며, 제출하지 않으면 매수신청보증금이 몰수됩니다.
• 보증금 20%. 재매각 조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 46,831,200원입니다.
• 최경수 전입일. 대항력을 확정할 수 없으므로 전입세대 열람, 임대차계약서, 점유 시작일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 이정미 보증금. 전입일은 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 계약 원본과 점유 범위를 대조해야 합니다.
• 가등기 성격. 최순자 가등기의 담보가등기 여부와 말소 대상 여부를 등기 원본 및 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
• 세금 압류. 경주세무서·경주시·울산세무서 압류와 관련된 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·주건축물·제시외 건물의 경계와 실제 이용 범위를 현황도 및 지적도와 대조해야 합니다.
• 현황 도로. 목록 2는 공부상 전, 현황 도로이므로 농지취득자격증명 발급 가능성과 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
• 펜션 상태. 사용 중단 사유, 내부 훼손, 설비 작동, 수선비, 영업 재개 가능 여부를 현장 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대와 조세채권 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 절차와 점유가 먼저다

이 사건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 권리상 안전한 저가 물건으로 결론 내리기는 어렵습니다.

최경수의 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미상이고, 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당 순위도 확인해야 합니다. 여기에 재매각, 입찰보증금 20%, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 공부상 전·현황 도로의 차이, 펜션 사용 중단이 한꺼번에 겹칩니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 미상 임차인 해소·농취증 발급 가능성·현장 수선비·재운영 및 환금성입니다.

등기 순위는 정리 가능하지만, 점유와 절차 위험은 아직 열려 있습니다. 원본 확인 없이 배당표상 인수 0원만 믿고 접근하기에는 위험요소가 많아 종합등급은 D로 평가합니다.