대전지방법원 2025타경908. 감정평가상 1층은 계단실 등, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용되는 철근콘크리트조 4층 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 감정평가서상 제시외 건물 매각 포함이라고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 최종경이고, 말소기준권리는 2020.01.08 접수된 남인천농업협동조합의 채권최고액 343,200,000원 근저당권입니다.
권리 구조만 보면 말소기준권리 이후 설정된 근저당·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 다가구주택에서는 등기 순위만으로 끝내기 어렵습니다. 실제 점유자별 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 함께 봐야 하고, 이 사건에는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 점유자가 남아 있습니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원이라는 결과와 별개로, 입찰 전 점유관계 보완 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경908 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 80-17 · 충청남도 당진시 시곡로 345-30 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 등, 2층~4층 다가구주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 최종경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,152,962,150원 / 564,951,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 472,798,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.01.08 근저당
말소기준권리는 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후 가압류·임차권등기·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기의 말소 여부와 실제 점유자의 대항력 여부는 별개이므로, 임차인별 전입일을 말소기준일과 다시 대조해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 후순위, 일부는 미상
| 점유자 / 임차권자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태호 | 206호 전부 | 35,000,000원 | 2020-07-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상준 | 203호 | 미상 | 2025-10-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건희 | 4층 153.65㎡ 중 별지 도면상 선내 | 120,000,000원 | 2020-01-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주찬재 | 3층 147.25㎡ 중 서남쪽방향 약 | 45,000,000원 | 2023-03-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영재 | 3층 147.25㎡ 중 북서방향 약 30㎡ | 37,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최정은 | 2층 147.25㎡ 중 남서방향 약 17.65㎡ | 35,000,000원 | 2022-01-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경도 | 3층 147.25㎡ 남쪽 약 28㎡ · 305호 | 38,000,000원 | 2022-05-19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이화선 | 2층 147.25㎡ 중 약 25㎡ · 201호 | 35,000,000원 | 2024-07-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경훈 | 2층 147.25㎡ 중 약 30㎡ · 202호 | 45,000,000원 | 2024-07-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영기 | 204호 전체 | 45,000,000원 | 2020-01-09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송지훈 | 3층 147.25㎡ 중 남서쪽 30㎡ · 302호 | 45,000,000원 | 2023-01-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지산 | 4층 153.65㎡ 중 북서쪽 약 25㎡ · 403호 | 30,000,000원 | 2022-02-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문구 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 564,951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,049,510원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 343,200,000원 | 343,200,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 196,800,000원 | 196,800,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 6,333,327원 | 6,333,327원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 48,250,000원 | 10,568,163원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 594,583,327원 중 556,901,490원이 배당되고, 37,681,837원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 564,951,000원 | 556,901,490원 | 37,681,837원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 395,465,700원 | 389,129,180원 | 205,454,147원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 276,825,990원 | 272,150,426원 | 322,432,901원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 472,798,046원에 대해 배당 시뮬레이션상 540,000,000원이 배정되어 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 3회·4회 유찰 시에는 배당가능액이 줄면서 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 표의 인수 0원은 현재 확인된 권리·배당 자료를 기준으로 한 계산이며, 미상 점유자의 대항력 판단이 달라질 경우 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진농공단지 북측 인근으로, 단독·다가구주택과 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 1층은 계단실 등, 2층~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 일반적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 일부 토지는 가축사육제한구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 일련번호(2)는 지목이 임야이나 현황은 대입니다.
- 토지 자료. 토지면적 461.0㎡, 공시지가 140,100원/㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 재확인. 김영재는 전입일이 확인되지 않고, 장문구는 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 확정하기 전 입찰가를 결정하지 않는 편이 안전합니다.
- 각 호 점유 일치 여부. 임차권등기 범위와 현황조사상의 실제 점유 호수를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차권등기자 다수는 배당요구 사실이 확인되지만, 개별 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 감정평가서상 제시외 건물의 포함 범위를 현장 및 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 일련번호(2) 토지는 공부상 임야, 현황 대이므로 이용 상태와 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,152,962,150원에서 최저가 564,951,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율보다 실제 인수 가능성입니다. 확인된 임차인 대부분은 2020.01.08 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 전입일 또는 보증금이 확인되지 않는 점유자가 남아 있습니다.
현재 배당표상 매수인 인수는 0원이고 등기상 후순위 권리도 소멸 구조입니다. 그렇더라도 다가구주택에서 미상 점유자를 해소하지 않은 채 “인수 없음”으로 확정하는 것은 위험합니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 평가할 근거도 없습니다. 등기 구조는 정리 가능하지만 점유 확인은 미완성, 가격 판단은 보류. 이 사건은 입찰 전 임차관계 보완 확인이 선행돼야 합니다.
