17,640,000원
30,425,000원
대전지방법원 2025타경945. 당진시 합덕읍 버그내1길 31, 서동빌라(가) 4층 204호의 다세대주택입니다. 소유자 이영선은 2021년 9월 2일 거래가 20,000,000원에 소유권을 취득했고, 그 뒤 2021년 10월 7일 박봉준의 근저당권 19,500,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이상록의 근저당권 30,000,000원, 국·국민건강보험공단·당진시의 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 등기부에는 과거 권순영의 주택임차권과 임차보증금 16,000,000원이 있었지만, 이 권리는 2007년 12월 21일 매각을 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 임차권을 이번 경매의 현존 인수권리로 보면 안 됩니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 301-40 4층 204호 · 도로명 충청남도 당진시 합덕읍 버그내1길 31 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 39.76㎡ · 제4층 중 제4층 |
| 건물 / 규모 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 · 사용승인 1991.08.20 · 서동빌라(가) 16세대 |
| 소유자 | 이영선 (2021.09.02 소유권이전 · 거래가액 20,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 17,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박봉준 / 18,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 0원
현재 임차인 없음. 과거 2006년 등기된 권순영의 주택임차권은 2007년 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 10월 7일 박봉준 근저당권입니다. 그 뒤의 이상록 근저당권, 국·국민건강보험공단·당진시 압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았고, 현재 최저가는 내려왔다
서동빌라(가)의 실거래 자료는 총 8건이며, 최근 12개월 거래는 4건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 30,425,000원, 최신 거래 33,000,000원, 최근 추세 +4.0%를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.76㎡ | 2 | 33,000,000원 |
| 2026.05 | 39.76㎡ | 2 | 33,700,000원 |
| 2026.04 | 37.2㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 39.76㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2024.10 | 37.2㎡ | 1 | 34,000,000원 |
| 2023.05 | 37.2㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2022.04 | 37.2㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2021.08 | 39.76㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 30,425,000원 |
감정가 36,000,000원은 최근 12개월 평균 30,425,000원과 최신 거래 33,000,000원을 모두 웃돌았습니다. 즉 감정가 자체에 가격 메리트가 있었던 물건은 아닙니다. 그러나 두 번 유찰된 현재 최저가 17,640,000원은 최근 12개월 평균의 58.0%입니다. 동일 면적·같은 4층의 2026년 1월 거래가 20,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 그보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 717,520원 |
| 2. 근저당 · 박봉준 | 19,500,000원 | 16,922,480원 |
| 3. 근저당 · 이상록 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 49,500,000원 중 예상배당은 16,922,480원, 미배당은 32,577,520원입니다. 신청채권자 박봉준의 청구액 18,600,000원도 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 17,640,000원 | 16,922,480원 | 32,577,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 12,348,000원 | 11,725,736원 | 37,774,264원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 8,643,600원 | 8,088,015원 | 41,411,985원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 합덕읍 행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 다세대주택으로 이용 중이며 시멘트 벽돌조 슬래브지붕, 제4층 중 제4층 204호입니다. 사용승인일은 1991.08.20입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역 전부제한이며 공시지가는 284,200원/㎡입니다.
- 환금성. 서동빌라(가)는 16세대 소규모 단지입니다. 최근 거래 자료는 확인되지만 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.0회인 만큼 재매각성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유현황 재확인. 현재 임차인 정보는 없지만 실제 현장 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 과거 임차권 혼동 금지. 권순영의 보증금 16,000,000원 임차권은 2007.12.21 이미 말소된 과거 권리입니다.
- 당해세 확인. 압류 3건과 관련해 당해세 해당 금액이 있으면 현재 배당표의 박봉준·이상록 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교는 최근 거래 중심. 전체 실거래 평균 29,837,500원보다 최근 12개월 평균 30,425,000원과 최신 거래 33,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 4층 비교. 동일 면적 39.76㎡·4층 거래가 2026.01에 20,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 17,640,000원과 함께 상태·수리비를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 12,348,000원, 4회 유찰 시 8,643,600원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 유찰로 만들어졌다”
이 물건의 핵심은 권리 함정이 아니라 감정가와 현재 경매가의 괴리입니다. 감정가 36,000,000원은 최근 12개월 평균 30,425,000원과 최신 거래 33,000,000원보다 높았지만, 두 번의 유찰을 거치며 최저가가 17,640,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 58.0%입니다. 다만 16세대·1991년 사용승인 다세대라는 점, 동일 단지 경매의 평균 유찰 2.0회, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성은 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간. 다만 환금성과 현장 점유 확인이 마지막 관문입니다.
