대전지방법원 2025타경954. 서산시 동문동 현대아파트 102동 13층 1312호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,700,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2023.06.15. 주식회사신한은행 근저당권 91,300,000원이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인 정수진의 전입일은 2018.06.01.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보수적으로 봐야 합니다. 배당요구는 2026.01.19. 접수됐으나 보증금이 미상인 만큼, 미배당 보증금이 생기는지 여부와 매수인의 최종 인수액도 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 137-2 현대아파트 102동 13층 1312호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 최영복 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 82,859,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 임차인이 핵심
등기상 현재 핵심 권리는 2023.06.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 91,300,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수진 | 본건 전부 | 2018.06.01. | 2026.01.19. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 매수인의 인수 위험이 사라졌다고 볼 수 없습니다. 실제 보증금, 확정일자, 점유 유지 여부와 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 싸지만 ‘실질취득’은 아직 모른다
현대아파트 동일 평형 전용 59.76㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 116,375,000원입니다. 현재 최저매각가 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 54.7%입니다. 최신 거래는 2026.05. 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.76㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 11 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 11 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 114,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 14 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 12 | 106,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 18 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 15 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 116,375,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 91,300,000원 | 62,153,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 주식회사신한은행 채권최고액 91,300,000원 중 62,153,400원이 배당되고 29,146,600원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,700,000원 | 62,153,400원 | 29,146,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 47,912,620원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 61,048,835원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 대항력 가능 임차인이 있는 사건에서는 낙찰가가 더 내려가는 것만으로 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 미배당 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분을 인수액이 상쇄할 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 내 13층 1312호입니다.
- 입지. 서산우체국 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측·남동측·북동측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 일부 토지는 소로2류·중로2류와 접하거나 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 503,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 현대아파트는 414세대이며 준공일은 1996.02.06.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 정수진의 보증금이 얼마인지 확인하지 못하면 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 점유 상태 확인. 전입신고일만으로 현재 점유와 대항력 유지가 자동 확정되는 것은 아니므로 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 최저가 54.7%를 그대로 할인율로 보지 말 것. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 실질취득가는 최저가보다 높아집니다.
- 배당표 재검산. 현재 배당추정은 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당표와 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적일 수 있지만, 먼저 보증금을 알아야 한다”
현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 116,375,000원의 54.7%까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 강한 할인 구간입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2018.06.01. 전입한 정수진의 보증금 미상입니다. 말소기준권리 2023.06.15.보다 전입이 빠르기 때문에 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 확인되지 않는 한 매수인의 실질 인수액도 알 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “63,700,000원에 살 수 있는 아파트”라고 단정할 단계가 아닙니다. 보증금과 확정일자, 점유 유지 여부, 실제 배당액을 확인한 뒤 낙찰가 + 인수액 기준으로 최근 시세와 다시 비교해야 합니다. 현재 판단은 가격 매력 가능성은 있으나 권리 확인 전에는 보류가 적절합니다.
