대구지방법원 2025타경447. 경주시 천북면 물천리 999-3, 목실마을 내에 위치한 단독주택과 토지입니다. 감정 이용상태는 단독주택(펜션)이고, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각·제시외 건물 포함·‘펜션’으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 지상훈이며 2018.10.26. 소유권을 취득한 같은 날 하나은행 근저당 504,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 현대캐피탈·하나캐피탈·경북신용보증재단·하나카드·웰컴저축은행의 가압류가 차례로 붙었지만, 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상 매각가 556,357,000원에서는 채권자 미배당 60,826,327원이 발생하지만, 이 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경447 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 물천리 999-3 · 경상북도 경주시 천북면 목실길 27-53 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(펜션) 이용 |
| 토지 | 830.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 지상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 794,796,000원 / 556,357,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 368,435,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.26. 을구 3번 하나은행 근저당, 채권최고액 504,000,000원입니다. 같은 날 설정된 김수현 근저당 50,000,000원은 2020.07.17. 이미 말소됐고, 2021년·2023년 국민건강보험공단 압류 역시 각각 2022.06.09., 2024.05.03. 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 후순위 가압류 5건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤수 | 목록 2번 일부 | 2019.10.18 | 미상 | 2025.09.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 이윤수 1명입니다. 전입일 2019.10.18.은 말소기준권리 2018.10.26.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 2025.09.08. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 가점은 금지
감정가는 794,796,000원, 현재 최저매각가는 556,357,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 구간입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 389,449,900원(49%), 3회 유찰 시 272,614,930원(34%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 동일 물건군 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%이므로 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 특히 이용상태가 단독주택(펜션)이고 토지 830.0㎡와 제시외 건물이 일괄매각되는 구조여서, 감정가 할인율 자체와 실제 시장가격 메리트는 동일한 지표가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 556,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,963,570원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 14,445,839원 | 14,445,839원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 28,881,240원 | 28,881,240원 |
| 갑구 9번 가압류 · 경북신용보증재단 | 37,083,322원 | 1,066,351원 |
| 갑구 10번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,353,731원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 15,455,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 609,219,757원, 총 예상배당은 548,393,430원, 미배당은 60,826,327원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주시 천북면 물천리 ‘목실마을’ 내 위치하며, 주변은 농경지·임야·단독주택·펜션 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 소재하며 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택(펜션)으로 이용 중이며, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층, 전기스텐보일러에 의한 개별난방이며 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 830.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 191,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 이윤수의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당표 확인을 위해 보완된 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택뿐 아니라 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 펜션 이용상태 확인. 감정평가와 매각물건명세서상 펜션으로 이용 중입니다. 내부 상태와 실제 점유·운영상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 556,357,000원은 감정가 대비 70%일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 별도의 거래가격 검증 없이 ‘싸다’고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 토지 규제 확인. 생산녹지지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역 조건을 실제 활용계획과 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 분리해서 보자
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.26. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이윤수도 2019.10.18. 전입으로 대항력이 없으며 현재 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 794,796,000원에서 1회 유찰돼 556,357,000원, 즉 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없으므로 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 해석할 수 없습니다. 더욱이 단독주택(펜션)+토지 830.0㎡와 제시외 건물이 일괄매각되는 물건입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 이 두 판단을 분리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
