대구지방법원 2025타경460. 경주시 산내면 대현리 소재의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 이규호이고, 말소기준권리는 2015.02.17 설정된 반구1동새마을금고의 채권최고액 195,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 산내농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2015.02.17 이미 말소됐으며, 말소기준 이후 삼성카드·현대카드·오케이저축은행·진량농업협동조합·한국투자저축은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 골격은 비교적 명확하지만 물건 자체는 단순한 도심 주거상품이 아닙니다. 감정평가상 일반목구조 스페니쉬기와지붕 2층 단독주택이고, 토지는 농림지역이면서 농업보호구역, 낙동강 수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 차량출입은 가능하지만 대중교통사정은 불편한 편으로 평가되어 있어, 권리 안전성뿐 아니라 이용제약과 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경460 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 산내면 대현리 786-2 · 경상북도 경주시 산내면 문복로 1280-54 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 등기 대상 | 대현리 786-2, 787-1, 788-2, 788-3 |
| 건물 이용상태 | 1층 방2·거실·주방·욕실겸화장실3·계단실 등 / 2층 방2·거실·욕실겸화장실·발코니·계단실 등 |
| 토지 | 438.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이규호 |
| 감정가 / 최저가 | 264,770,320원 / 185,339,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산미래새마을금고 / 152,343,760원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.02.17 반구1동새마을금고 근저당권입니다. 삼성카드주식회사 26,894,818원, 현대카드주식회사 18,349,804원, 주식회사오케이저축은행 57,244,757원, 진량농업협동조합 20,184,257원, 주식회사한국투자저축은행 43,281,156원의 가압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 70%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 185,339,000원으로 감정가 264,770,320원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 이 70%는 어디까지나 감정가 대비 경매 회차 비율일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율로 볼 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 185,339,000원 | 181,944,254원 | 179,010,538원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 129,737,299원 | 127,120,977원 | 233,833,815원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,816,109원 | 88,781,419원 | 272,173,373원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 185,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,394,746원 |
| 1. 근저당 · 반구1동새마을금고 | 195,000,000원 | 181,944,254원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 26,894,818원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 18,349,804원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 57,244,757원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진량농업협동조합 | 20,184,257원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 43,281,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 3,394,746원을 제외한 181,944,254원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 전체 채권액 360,954,792원 대비 미배당액은 179,010,538원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 산내면 대현리 소재 경주에듀팜파크 북동측 인근으로, 농가주택·전원주택·휴양시설·농경지가 혼재하고 동측 인근으로 임야지대가 이어지는 농촌지대입니다.
- 교통. 지방도변에 인근하고 차량출입은 가능하지만 비교적 오지로서 대중교통사정은 불편한 편으로 평가돼 있습니다.
- 주택. 일반목구조 스페니쉬기와지붕 2층이며, 급배수·위생설비, LPG가스보일러와 태양광설비에 의한 온수난방설비, 발코니·데크시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 438.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로각지(가)이고 공시지가는 57,300원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업보호구역·낙동강 수변구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 농촌지역 단독주택과 토지의 일괄매각이고 대중교통이 불편하며 복수의 토지이용제한이 존재하므로, 가격 결정 시 일반 도심 주거상품보다 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가 185,339,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 단독주택·토지 거래와 개별 토지 가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 권리자료상 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 매각범위 대조. 일괄매각, 제시외 건물, 조경수·조경석, 태양광설비 포함 여부와 LPG저장탱크 제외를 현장에서 확인하세요.
- 소재지 대조. 목록2의 공부상 소재지와 실제 소재지 기재가 다르므로 등기·지적도·현장 경계를 함께 맞춰 보세요.
- 토지이용제한 확인. 농림지역, 농업보호구역, 수변구역 등 복수 규제가 실제 이용·증개축·활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 185,339,000원, 2회 유찰 시 129,737,299원, 3회 유찰 시 90,816,109원의 시나리오가 제시돼 있으므로 권리 안전성보다 실제 활용가치와 매입가격의 균형을 우선 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리관계만 보면 말소기준 이후 가압류가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원인 소멸형 구조입니다. 하지만 그것만으로 투자 매력까지 높다고 결론 내리기는 어렵습니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 농촌지역 단독주택·토지라는 상품 특성에 더해 농림지역·농업보호구역·수변구역 등 복수의 이용제한과 불편한 대중교통 여건이 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 185,339,000원이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 “70%니까 싸다”는 판단을 할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 후순위 채권 인수 여부가 아니라, 실제 점유관계와 매각범위, 토지 규제, 현장 활용성, 그리고 별도로 확인한 시장가격을 기준으로 185,339,000원이 적정한지 검증하는 데 있습니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
