대구지방법원 2025타경296. 포항시 북구 장성동 ‘장성대림골든빌’ 109동 5층 504호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이재희이고, 말소기준권리는 2019.06.10. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 159,500,000원이었고, 2022.08.25. 변경계약으로 채권최고액이 148,652,900원으로 변경됐습니다. 이후 우리은행 근저당 36,000,000원과 여러 가압류·압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 107,800,000원까지 내려왔습니다. 감정가 220,000,000원의 49%이며, 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균 178,285,714원의 60.5%입니다. 최신 실거래 180,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 23.3% 낮은 흐름이므로 과거 전체 평균 200,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경296 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1578-1 장성대림골든빌 109동 5층504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 135.4935㎡ · 벽식철근콘크리트조 17층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이재희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 30,428,326원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.06.10. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2022.08.24. 설정된 우리은행 근저당권 36,000,000원, 2023.06.29. 이후의 가압류들, 포항시 압류와 2025.03.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로도 할인폭이 크다
대림골든빌 동일 면적 135.49㎡의 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 178,285,714원, 최신 거래는 2025.12의 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 135.49㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 135.49㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 2025.08 | 135.49㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 135.49㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2025.05 | 135.49㎡ | 7 | 156,000,000원 |
| 2025.04 | 135.49㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 135.49㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 135.49㎡ | 7건 | 178,285,714원 |
현재 최저가 107,800,000원은 최근 12개월 평균의 60.5%입니다. 최신 거래 180,000,000원보다도 72,200,000원 낮습니다. 전체 12건 평균 200,833,333원과 비교하면 53.7% 수준이지만, 과거의 230,000,000원·242,000,000원· 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 시세를 우선하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 159,500,000원 | 105,490,800원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 동해농업협동조합 | 236,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 유현재 | 201,898,800원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,680,533원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 포스코 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 주식회사우리은행 | 19,936,393원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 38,979,452원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 경북신용보증재단 | 7,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 770,895,178원 중 예상 배당액은 105,490,800원이며 미배당은 665,404,378원입니다. 후순위 채권에 큰 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하는 권리이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성파출소 북서측 인근에 위치하며 주변은 다가구주택·근린생활시설·녹지·택지개발지구 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남측 왕복4차선 포장도로를 주진입도로로 이용합니다.
- 건물. 벽식철근콘크리트조 경사슬래브지붕 17층 건물의 5층이며, 급배수·위생설비·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 832,100원/㎡입니다. 중로1류와 소로2류에 접하고 있습니다.
- 단지. 대림골든빌은 688세대이고 사용승인 기준일은 1999.02.20입니다. 동일 면적 실거래는 12건이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 재확인. 최근 12개월 평균 178,285,714원과 최신 거래 180,000,000원이 핵심 비교 기준입니다. 최근 거래 추세 -23.3%도 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고 내역이 없더라도 실제 점유자를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2019.06.10. 우리은행 근저당입니다. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서의 최신본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당액이 665,404,378원으로 크더라도 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 이를 곧바로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 비용 확인. 관리비 체납과 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 하락장 속 가격
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰 뒤 107,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균의 60.5%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -23.3%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 200,833,333원보다 최근 12개월 평균 178,285,714원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 현재 할인폭을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
