대구지방법원 2025타경10511. 경주시 강동면 왕신리 707-12의 토지와 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2·3은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며, 기호 ㄱ 샌드위치판넬조 창고도 매각에 포함됩니다. 일반건축물대장상 이용은 다가구주택이고, 토지면적은 1,041㎡입니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 2018년 10월 23일 금호농업협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당권이 말소기준이며, 2019년 유태조 근저당권 130,000,000원과 2022년 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐습니다. 첫 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기초가 되는 담보권 자체는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 왕신리 707-12 · 경상북도 경주시 강동면 천강로 951-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 일반건축물대장상 다가구주택 |
| 건물 구성 | 기호 2·3 철근콘크리트구조 2층 · 기호 ㄱ 샌드위치판넬조 창고 |
| 토지 | 1,041㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이장휘 (단독소유) |
| 임대관계 | 미상 · 내부조사 불가 |
| 감정가 / 최저가 | 707,706,480원 / 346,777,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 323,510,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2018.10.23. 접수된 금호농업협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 이 근저당권은 토지 왕신리 707-12와 나동을 공동담보로 하며, 2025.02.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 유태조 근저당권 130,000,000원, 김천세무서장 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2019년과 2023년 유태조가 신청한 임의경매는 각각 취하 또는 취소기각결정으로 이미 말소됐고, 2022년 6월 압류도 해제 후 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
현재 최저매각가는 346,777,000원으로 감정가 707,706,480원의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 242,743,899원, 4회 유찰 시에는 169,920,729원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 346,777,000원 | 341,122,122원 | 256,877,878원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 242,743,899원 | 238,545,484원 | 359,454,516원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 169,920,729원 | 166,741,839원 | 431,258,161원 | 0원 |
매각가가 내려가도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자의 미배당액은 256,877,878원에서 359,454,516원, 431,258,161원으로 증가합니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실제 거래가치나 환금성을 직접 보장하지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 저가라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,654,878원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 금호농업협동조합 | 468,000,000원 | 341,122,122원 | 126,877,878원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 유태조 | 130,000,000원 | 0원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 5,654,878원을 제외한 341,122,122원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 유태조 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 598,000,000원 중 총 미배당액은 256,877,878원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 강동면 왕신리 왕신보건진료소 북서측 인근입니다. 부근은 주택, 전·답, 제조업소가 혼재하는 지방도 주변 농촌지대이며 서측으로 농경지가 이어집니다.
- 교통. 지방도에 접하고 노선버스가 운행됩니다. 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2·3은 철근콘크리트구조 2층 건물로, 급배수·위생설비와 LPG가스보일러 난방설비가 있습니다. 기호 ㄱ은 샌드위치판넬조 창고입니다.
- 토지. 1,041㎡의 대지로 평지·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 88,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 토지 동측단 일부에 타인 소유 건물이 소재하며, 면적 비중은 미미한 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 토지와 복수 건물, 창고를 일괄 취득하는 농촌형 다가구주택으로 개별성이 큽니다. 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있어 보수적인 출구전략이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 현장 탐문을 서로 대조해야 합니다.
- 타인 소유 건물 확인. 토지 동측단 일부에 소재하는 타인 소유 건물의 정확한 위치와 점유 면적, 출입·사용 관계를 지적도 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기호 2·3 건물과 기호 ㄱ 창고, 토지가 실제 매각목록과 일치하는지 원본 목록과 감정평가서 도면을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 왕신리 707-12 토지와 나동을 공동담보로 합니다. 공동담보 물건별 매각·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 건물 내부 상태 확인. 건축물현황도·평가전례·탐문으로 평가된 물건이므로 실제 내부 마감, 누수, 설비, 수선 범위가 감정 내용과 다를 수 있습니다.
- 규제 검토. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역의 행위 제한을 향후 이용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 가격은 감정가의 49%지만 실질 가치 판단은 현장 상태, 점유 관계, 경계 문제와 향후 처분 가능성을 반영해 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 현장은 확인형”
등기부만 보면 말소기준 근저당 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저매각가 역시 2회 유찰을 거치며 감정가의 49%인 346,777,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 내부조사가 불가능해 임대관계가 미상이고, 토지 동측단에는 타인 소유 건물이 소재합니다. 토지 1,041㎡와 다가구주택, 제시외 창고를 일괄 취득하는 만큼 실제 점유와 경계, 건물 상태, 규제, 향후 처분 가능성을 직접 검증해야 합니다. 등기 권리는 정리되지만, 현장 위험까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
