대전지방법원 2025타경51736. 당진시 시곡동 ‘우민늘사랑’ 103동 9층 904호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 70,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 신점숙이며, 2008년 101,532,000원에 취득한 뒤 2021년 김병건에게 90,000,000원으로 소유권이 이전됐지만 2023년 사해행위 취소 판결에 따라 그 이전등기가 말소됐습니다.
현재 등기부에는 존속하는 근저당권이 없고, 말소기준은 2024년 6월 21일 인천신용보증재단의 가압류 21,323,692원입니다. 이 가압류와 2025년 9월 24일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 비교적 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에 한계순이 904호 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 권리분석의 결론은 등기부가 아니라 임차인 조사 결과에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 9층 904호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 19층 건물 중 9층 |
| 단지 | 우민늘사랑 · 926세대 · 2007.12.13 준공 |
| 소유자 | 신점숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 23,658,086원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 미확정
과거 국민은행 근저당권, 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권, 주식회사동진건설 임차권, 김병건 근저당권과 관련 가처분은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 매각으로 정리될 핵심 권리는 2024년 인천신용보증재단 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기된 담보권을 매수인이 승계할 가능성은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한계순 | 904호 전부 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 승계 신고 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 한계순을 대항력 없는 임차인으로 처리하거나 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 확정 메리트는 아니다
우민늘사랑 동일·유사 면적 최근 거래 12건의 평균은 62,083,333원이고, 최신 거래는 2026년 7월 전용 59.94㎡ 1층 60,000,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%로 표면상 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 54.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 54.6㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 6 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 18 | 57,500,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 54.6㎡ | 18 | 56,000,000원 |
| 2026.04 | 54.6㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 62,083,333원 |
최근 거래 범위는 54,000,000원부터 73,500,000원까지입니다. 최저가 자체는 최신 거래와 최근 평균보다 낮지만, 임차보증금 인수액이 더해지면 이 비교는 달라집니다. 예를 들어 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하면 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 수준에 가까워집니다. 따라서 이 물건에는 “최저가가 시세보다 싸다”가 아니라 “임차인이 정리될 경우에만 가격 여지가 있다”는 표현이 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 가압류 · 인천신용보증재단 | 21,323,692원 | 21,323,692원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 인천신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,394,308원 |
배당표는 갑구 10번 가압류 청구금액 21,323,692원을 기준으로 작성됐습니다. 사건상 신청채권자 청구액은 23,658,086원으로 서로 다르며, 강제경매개시결정의 별도 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·최우선변제와 보증금이 확인되지 않은 임차인은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 가압류 배당 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 49,000,000원 | 21,323,692원 | 26,394,308원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 21,323,692원 | 11,958,908원 | 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 24,010,000원 | 21,323,692원 | 1,854,128원 | 미상 |
회차가 내려가면 표면 낙찰가는 낮아지지만, 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 34,300,000원이나 24,010,000원 시나리오 역시 임차보증금을 확인하기 전에는 실질적인 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 19층 건물의 9층 904호입니다.
- 입지. 당진종합병원 남서측 인근으로 아파트, 전, 답, 임야, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8~10m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 926세대 단지로 최근 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 4.9회·낙찰률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 한계순의 최초 전입신고일이 2024.06.21보다 빠른지 주민등록 전입세대 열람으로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 현황조사 보완자료, 배당요구 종기 내 신고서에서 보증금과 월세를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 미배당 보증금 인수 여부를 판단하는 핵심 자료입니다.
- 점유 상태 확인. 한계순이 현재도 904호 전부를 점유하는지 현장 방문과 우편함·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 보증금에서 예상 배당액을 차감한 뒤 낙찰가에 더해 최근 거래 60,000,000원 및 평균 62,083,333원과 비교해야 합니다.
- 채권액 대조. 사건 청구액 23,658,086원과 가압류 청구금액 21,323,692원이 다르므로 채권계산서와 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·확정일자·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 취득원가는 아직 모른다”
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 62,083,333원의 78.9%이고 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 등기권리 역시 과거 담보권과 가처분이 정리돼 겉모습은 단순합니다. 그러나 904호 전부를 점유하는 한계순의 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 임차인이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
표면가격은 매력적이지만 권리확인은 미완성입니다. 전입일·보증금·확정일자·배당요구를 확인해 인수액을 0원으로 확정하거나 실질취득액이 최근 시세보다 낮다는 계산이 나온 뒤에야 가격 메리트를 인정할 수 있습니다. 현재 결론은 등기권리는 정리형, 임차권리는 확인 필요, 입찰 판단은 보류입니다.
