대구지방법원 2025타경10769. 경주시 동천동 우주로얄맨션 301동 1층 104호 아파트입니다. 감정가는 263,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 184,100,000원입니다. 등기상 소유자는 김현근·손현경 각 2분의 1 공유이며, 2017.02.03. 매매에 따른 거래가액은 245,000,000원이었습니다.
현재 말소기준은 2018.08.23. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,800,000원이고, 이후 손현경 지분에 대한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김현근 지분에는 회생절차와 파산선고 관련 등기가 존재하므로, 이 부분은 단순한 후순위 담보권처럼 처리해 버리기보다 매각물건명세서와 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10769 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 동천동 702-12 우주로얄맨션 제301동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 174.05㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김현근 2분의 1 · 손현경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 116,067,354원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후와 공유지분 절차를 분리해서 본다
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 현장 및 현황조사 원문으로 재확인할 필요가 있습니다. 대항력 있는 임차인이 확인된 자료는 없으며, 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 거래보다 높다
우주로얄맨션 동일 면적 174.05㎡의 확인된 최근 거래는 3건입니다. 최근 거래 평균은 179,666,666원, 최신 거래는 170,000,000원입니다. 현재 최저가 184,100,000원은 최근 거래 평균의 102.5%이므로, 1회 유찰만으로 가격 메리트가 생겼다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 174.05㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 174.05㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 174.05㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 평균 | 174.05㎡ | 3건 | 179,666,666원 |
표본 자체가 2022.02~2022.04 거래 3건에 불과해 현재 시점의 시세를 촘촘하게 보여주는 자료는 아닙니다. 그럼에도 제공된 비교지표만 놓고 보면 현재 최저가는 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 154,800,000원 | 154,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,922,600원 |
현재 최저가 184,100,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 154,800,000원이 전액 배당되고 25,922,600원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 다음 회차부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 184,100,000원 | 154,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 28,534,181원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 66,614,763원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 128,869,999원, 3회 유찰 시 90,208,999원으로 낮아집니다. 근저당권자에게 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 가격은 유찰 횟수에 따라 크게 변하지만, 권리 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 동천동행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일자는 1992.04.24.입니다.
- 도로. 단지 남서측·북서측 폭 약 8M 포장도로, 북동측 폭 약 10M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 692,600원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지로 조사돼 있습니다.
- 규모. 우주로얄맨션은 324세대이며 동일 면적 거래 표본은 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 최저가 184,100,000원은 최근 거래 평균 179,666,666원의 102.5%입니다. 감정가 할인율보다 실거래 비교를 우선하세요.
- 실거래 시점 확인. 확인된 거래가 2022.02~2022.04에 집중돼 있어, 현재 매각기일 시점의 추가 시세 확인이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 파산 관련 등기 확인. 김현근 지분에 파산선고 등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 낙찰 후 처리 관계를 대조하세요.
- 공유관계 확인. 김현근·손현경 각 2분의 1 공유 상태이므로 사건의 매각 범위와 소유권 이전 범위를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 아직 시세 우위는 아니다”
이 물건의 장점은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준 근저당은 2018.08.23. 신한은행 154,800,000원이고, 현재 회차에서는 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 최저가 184,100,000원은 최근 거래 평균 179,666,666원의 102.5%, 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다.
또한 동일 면적 실거래가 2022년 3건에 그치고, 공유자 김현근 지분에는 회생·파산 관련 등기가 이어져 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 단순하다”는 한 문장으로 끝내기보다, 가격 검증과 파산 관련 등기 처리 확인을 함께 해야 하는 물건으로 보는 편이 적절합니다. 현재 회차만 놓고 보면 권리보다 가격과 절차 확인이 더 중요한 구간입니다.
