대구지방법원 2025타경10805. 경주시 성건동 646-9의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택, 건물은 시멘트 벽돌조 스라브지붕 2층이고 토지는 173.1㎡입니다. 현재 소유자는 이형식이며, 등기상 말소기준권리는 2025.01.16. 설정된 박은혜의 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 30,000,000원입니다.
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가는 190,532,000원, 감정가의 70%입니다. 실거래 비교 자료는 없으므로 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 점유관계와 일괄매각·제시외 건물의 구체적 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 646-9 · 경상북도 경주시 북문로47번길 18-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 스라브지붕 2층 |
| 토지 | 173.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이형식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 272,189,020원 / 190,532,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 13번 박은혜 근저당권입니다. 이후 2025.11.19. 임의경매개시결정, 2025.12.02. 농협은행 및 산와대부 가압류, 2025.12.16. 한화생명보험 가압류, 2026.01.22. 에스비아이저축은행 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 시세 판단은 보류
감정가는 272,189,020원, 현재 최저매각가는 190,532,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오에서는 2회 유찰 시 133,372,399원, 3회 유찰 시 93,360,679원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교값이 없으므로 현재 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 연립·다세대와 토지가 결합된 물건이고 제시외 건물까지 포함되는 만큼, 감정평가 범위와 실제 현황을 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 190,532,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 133,372,399원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 93,360,679원 | 39,184,864원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 190,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,467,448원 |
| 1. 근저당 · 박은혜 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 28,887,818원 | 28,887,818원 |
| 3. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 29,443,411원 | 29,443,411원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 17,809,609원 | 17,809,609원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 9,324,213원 | 9,324,213원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,599,501원 |
현재 최저가 190,532,000원을 가정한 배당에서는 채권자 총 청구 130,465,051원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 56,599,501원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 성건동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 주택으로 이용중이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 173.1㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(20m 이하), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 769,100원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 명세는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 주택과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상 범위를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2025.01.16. 을구 13번 박은혜 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없으므로 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역·고도지구 등 토지이용계획이 실제 이용과 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 점유와 매각범위
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2025.01.16. 박은혜 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 70%까지 내려와 있습니다.
다만 이 사건을 “권리가 깨끗하니 바로 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 감정요항표상 임대관계는 미상이고, 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 또 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준도 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유·제시외 건물·실제 가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
