대전지방법원 2025타경51809. 당진시 신평면 ‘당진신평코아루’ 102동 16층 1602호, 전용 84.979㎡ 아파트입니다. 소유자 안간순이 2010.11.12. 거래가 188,995,600원에 취득했고, 2018.02.08. 교보생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 152,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 유미캐피탈대부주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
권리구조는 비교적 단순하지만 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 신고 내역은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됐으나, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 권리 인수와 실제 점유·명도 문제를 구분해 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51809 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 거산리 875 당진신평코아루아파트 제102동 제16층 제1602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.979㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 · 19층 중 16층 |
| 소유자 | 안간순 (2010.11.12. 거래가 188,995,600원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 117,475,195원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014년과 2015년 농협은행 근저당권은 2018.02.08. 해지로 말소됐고, 2020년 주식회사액트캐쉬대부 근저당권 2건도 2021.08.11. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.02.08. 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤인 2021.08.10. 설정된 유미캐피탈대부주식회사 근저당권과 2025.10.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌다
당진신평코아루 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 180,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 175,000,000원입니다. 현재 최저가 144,900,000원은 최근 12개월 평균의 80.2%로, 최신 거래와 평균보다 모두 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.8㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.8㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2025.11 | 84.8㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 84.8㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 180,666,666원 |
거래 범위는 155,000,000원~275,000,000원입니다. 다만 2025.12.의 275,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있으므로 평균만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 최신 거래 175,000,000원과 다수 거래가 형성된 가격대를 함께 보더라도 현재 최저가 144,900,000원은 낮은 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 152,400,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 58,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정으로 총 채권액 210,900,000원 중 142,071,400원이 배당되고, 미배당은 68,828,600원입니다. 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 117,475,195원이 충족되는 것으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 144,900,000원 | 142,071,400원 | 68,828,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 111,690,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 141,577,018원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평면 행정복지센터 남서측 근거리, 신평버스터미널 북동측 인근, 신평중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택이 혼재하고 외곽에는 농경지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 국도 32호선이 통과합니다. 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2009년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중인 부정형 토지이며 북측·서측·남측 도로에 접해 외곽 공도와의 연계가 양호한 편입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 443,800원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 358세대, 2009.10.26. 준공 단지이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 편차가 크므로 층·내부 상태별 개별 비교가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입 관계, 임대차계약 및 보증금 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 최근 평균 180,666,666원에는 275,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래 175,000,000원과 표본 최저 155,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준 교보생명보험 근저당과 후순위 유미캐피탈대부 근저당, 경매개시결정의 순위와 변동 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 16층 내부 수리 상태, 누수·난방·창호 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 배당표 성격. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 계산된 추정치이며, 실제 채권 잔액·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격”
이 물건은 교보생명보험 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 등기상 안전형입니다. 가격도 1회 유찰로 144,900,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 80.2%, 최신 거래 175,000,000원보다 낮아졌습니다.
다만 최근 평균에는 275,000,000원 고가 거래가 포함돼 있고, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 평균 할인율만 보고 결정하기보다는 실제 점유관계와 내부 상태를 확인한 뒤 최신 거래 및 표본 최저가와 비교해야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격 경쟁력 있음, 점유 확인 필수입니다.
