대전지방법원 2025타경51819. 당진시 송악읍 힐스테이트당진2차 109동 10층 1001호, 전용면적 84.9108㎡ 아파트입니다. 김민주·차성진이 각각 지분 2분의 1을 보유하며, 2019.10.10 매매를 원인으로 2019.12.05 소유권을 취득했습니다. 등기부상 거래가액은 270,000,000원입니다.
이 사건의 계산상 말소기준권리는 2022.06.28 접수된 충남신용보증재단의 가압류 39,675,000원입니다. 그보다 앞선 하나은행·당진동부새마을금고· 상상인플러스저축은행·엔씨파이낸스대부의 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되고, 말소기준 이후 존속하는 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51819 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 504 힐스테이트당진2차 제109동 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9108㎡ · 27층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김민주 지분 2분의 1 · 차성진 지분 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2019.10.10 매매 · 2019.12.05 등기 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 312,768,046원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
2018.07.16 설정된 하나은행 근저당권 165,000,000원, 2019.12.05 설정된 당진동부새마을금고 근저당권 206,400,000원, 2021.07.14 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 285,600,000원, 2021.11.03 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당권 23,400,000원은 모두 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 현황조사서·전입세대확인서·점유자 면담을 통해 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 확인 전까지는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래 범위 아래다
힐스테이트당진2차는 2018.03.22 준공된 1,617세대 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.78~84.91㎡ 최근 거래 12건의 평균은 262,333,333원이며, 거래 범위는 237,000,000원~285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.78㎡ | 19층 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 4층 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 10층 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 17층 | 276,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 19층 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 15층 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 10층 | 274,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 2층 | 237,000,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 9층 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18층 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 1층 | 254,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 26층 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 262,333,333원 |
현재 최저가이자 확인된 인수액을 더한 실질취득액은 187,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 71.5%이며, 12건 중 가장 낮은 거래가 237,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 268,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰되면서 가격 구간이 실거래 범위 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,426,400원 |
| 1. 가압류 · 충남신용보증재단 | 39,675,000원 | 39,675,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 24,140,000원 | 24,140,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 66,135,112원 | 66,135,112원 |
| 4. 가압류 · 주식회사삼호저축은행 | 6,599,429원 | 6,599,429원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 2,578,200원 | 2,578,200원 |
| 6. 가압류 · 우강농업협동조합 | 35,637,636원 | 35,637,636원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,408,223원 |
채권액 합계 174,765,377원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 9,408,223원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 187,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 131,319,999원 | 46,083,858원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 91,923,999원 | 84,896,010원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 그 부족액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전환되는 구조와는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물 중 10층입니다.
- 입지. 송악읍행정복지센터 남동측 인근으로, 중대규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 동측과 남측 인근으로 틀모시로와 서해로가 통과하고, 동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 단지 규모. 2018.03.22 준공된 1,617세대 단지이며, 대상 면적의 최근 거래 표본은 12건입니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지이며, 서측과 동측 출입로를 통해 단지 내 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 969,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기원본 대조. 2022.02.08 에스비아이저축은행 근저당의 말소 표시와 2025.05.23 한국자산관리공사 이전등기의 연결관계를 확인하세요.
- 배당관계 확인. 한국자산관리공사 청구액 312,768,046원과 예상배당 0원 표시가 일치하지 않으므로 채권계산서와 배당순위를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·점유자 면담을 통해 대항력 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득액은 최근 평균의 71.5%지만 내부 상태·수리비·층별 거래 편차를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.28의 매각결과·변경 여부 및 후속기일을 법원에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 사용승계 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인 포인트는 등기와 점유
현재 자료상 이 물건의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 187,600,000원이 곧 실질취득액이며, 최근 12개월 실거래 평균 262,333,333원의 71.5%라는 가격 메리트가 그대로 유지됩니다. 최근 거래 최저액 237,000,000원보다도 낮아 가격만 보면 유찰 효과가 분명합니다.
다만 권리분석을 단순한 ‘인수 0원’으로 끝내면 안 됩니다. 신청채권자인 한국자산관리공사의 근저당권 이전등기와 기초 근저당의 말소 표시가 동시에 존재하고, 청구액 312,768,046원이 예상배당표에 반영되지 않는 불일치가 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결론은 가격은 합격, 등기 연결과 실제 점유는 확인 후 입찰입니다.
