대구지방법원 2025타경328. 포항시 남구 오천읍 원리 1383 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2024.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조로, 1층 소매점, 2층 사무소 및 단독주택, 3층과 4층은 단독주택인 근린·주거 복합형 부동산입니다. 등기부상 소유자는 지동욱이고, 2024.04.05 구룡포농업협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 2025.04.11 같은 채권자의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
등기 흐름만 보면 말소기준권리와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 단순한 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 점유관계입니다. 최진우를 포함한 4건의 주거 점유가 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경328 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1383 제1동 · 하원로4번길 13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점, 2층 사무소 및 단독주택, 3·4층 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2024.03.18 · 승강기·도시가스 난방 |
| 토지 | 대 426.0㎡ · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 공시지가 462,000원/㎡ |
| 소유자 | 지동욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,547,293,680원 / 530,722,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포농업협동조합 / 987,633,085원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 명시 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준은 2024.04.05 접수된 구룡포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.04.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 4건 모두 대항력 판정 미상
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진우 | 205호 | 미상 | 미상 | 50,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송벼슬 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정학 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최진우는 205호에 보증금 50,000,000원으로 조사됐지만 전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 나머지 3건은 주거 이용만 확인되고 보증금까지 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 문제는 없지만, 각 점유의 실제 계약관계와 말소기준일 전후의 전입 여부를 확인하기 전에는 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 530,722,000원으로 감정가 1,547,293,680원의 34.3%입니다. 그러나 확인 가능한 실거래 표본이 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 수 없습니다. 특히 1층 소매점, 2층 사무소·주택, 3·4층 주택과 토지를 함께 취득하는 복합물건은 일반 공동주택처럼 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 530,722,000원 | 523,014,780원 | 616,985,220원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 371,505,400원 | 365,504,324원 | 774,495,676원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 260,053,779원 | 255,613,026원 | 884,386,974원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 530,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,707,220원 |
| 1. 근저당 · 구룡포농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 523,014,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 1,140,000,000원 중 523,014,780원이 배당되고 616,985,220원이 미배당되는 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 987,633,085원이며, 현재 회차 예상배당만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원동부영사랑으로 3차아파트 동측 인근의 성숙 중인 주택지대로, 단독주택·아파트·근린생활시설이 함께 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2024.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 1층은 소매점, 2층은 사무소 및 단독주택, 3·4층은 단독주택으로 이용되는 복합형 부동산입니다.
- 토지. 426.0㎡의 평지·정방형 대지로 소로각지에 접하며, 제1종일반주거지역·고도지구·비행안전제5구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 발코니. 2층부터 4층 주택부분 발코니는 확장 상태이며, 연면적에는 포함되지 않은 서비스면적이지만 건물 감정평가에는 포함됐습니다.
- 환금성. 주거와 상가·사무소가 혼합된 일괄매각 물건이므로, 일반 주거용 부동산보다 매수층과 금융조달 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 순위 확인. 최진우·내용없·송벼슬·이정학의 실제 점유부분, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 각각 확인하세요.
- 최진우 보증금 검증. 205호 보증금 50,000,000원의 계약서와 전입일을 확인해 말소기준일인 2024.04.05보다 앞서는지 검토해야 합니다.
- 미상 보증금 상한 확인. 나머지 주거 점유 3건은 보증금이 확인되지 않아, 실질취득비용의 최대치를 현재 계산할 수 없습니다.
- 층별 명도 계획. 1층 소매점, 2층 사무소·주택, 3·4층 주택의 실제 사용자를 구분하고 영업시설·주거시설별 명도 일정과 비용을 별도로 산정하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 비율보다 인근 복합건물의 토지가격, 층별 임대료, 공실률과 수선비를 반영한 수익가치를 우선 검토하세요.
- 발코니 확장 확인. 2층부터 4층 확장부분의 현황, 유지상태와 실제 활용면적을 현장 방문으로 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 대상이 확인되면 근저당 배당액과 점유자의 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기부는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 근저당 이후 등기권리가 소멸하고 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어, 등기부만 보면 정리된 구조입니다. 그러나 주거 점유관계 4건 모두 전입일이 미상이고, 최진우의 50,000,000원 외에는 보증금조차 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 530,722,000원을 곧바로 최종 실질취득액으로 단정할 수 없습니다.
또한 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔더라도 실거래 비교 없이 “싸다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 1층 소매점부터 4층 주택까지 묶인 복합용도와 점유 위험을 함께 가격에 반영해야 합니다. 등기권리는 통과, 점유관계와 가격은 보류. 이 물건은 추가 유찰 여부보다 먼저 임차관계의 순위와 보증금 총액을 확정해야 하는 사건입니다.
