대전지방법원 2025타경51895. 당진시 송악읍 ‘송악 이-편한세상’ 106동 14층 1401호, 전용 84.972㎡ 아파트입니다. 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 131,600,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 지현덕이며, 2019.07.12. 매매를 원인으로 215,000,000원에 취득한 뒤 2019.08.26. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 184,800,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 근로복지공단·주식회사 모헨즈·성수제·윤복중 가압류, 국민건강보험공단 압류, 피에이산업주식회사 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 제106동 제14층 제1401호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 103 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.972㎡ · 22층 중 14층 |
| 사용승인일 | 2010.03.03 |
| 소유자 | 지현덕 (2019.07.12. 매매, 거래가 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사(양수 전: 주식회사한국스탠다드차타드은행) / 137,103,668원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012.07.13. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 84,000,000원 근저당권은 2019.08.26. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.08.26. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 72.1%
당진송악e편한세상 동일 면적 84.97㎡의 최근 거래 12건은 2026.01.~2026.07.에 149,000,000원부터 196,000,000원 사이에서 신고됐습니다. 최근 12개월 평균은 182,416,666원, 최신 거래는 2026.07.의 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 181,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 19 | 196,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 182,416,666원 |
현재 최저가 131,600,000원은 최근 12개월 평균 182,416,666원의 72.1%입니다. 실거래 최저 149,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 185,000,000원과 비교해도 가격 간격이 있습니다. 권리 인수액이 0원이라는 계산이 유지된다면 가격 측면의 여유는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 184,800,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 9,786,390원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 모헨즈 | 8,159,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 피에이산업주식회사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성수제 | 36,028,516원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 윤복중 | 59,795,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 373,568,906원 중 예상 배당액은 128,957,600원이며, 미배당액은 244,611,306원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 131,600,000원 | 128,957,600원 | 244,611,306원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 283,507,066원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 310,645,619원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당이 아니라 점유 확인과 실제 낙찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송악중학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물의 14층이며, 사용승인일은 2010.03.03.입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측·남측 약 15m, 동측 약 8m 내외 포장도로가 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 805,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 811세대 단지이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 5.1회, 매각률 6.25%로 경매 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2022-02162-001의 현재 상태와 법원경매 진행 관계를 확인하세요.
- 전입·점유 조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 현장 점유자와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 소유자 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비와 시설 상태를 보수적으로 반영하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 182,416,666원, 최신 거래 185,000,000원, 실거래 범위 149,000,000원~196,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 권리 원본 대조. 2019.08.26. 근저당권이 말소기준권리인지, 후순위 압류·가압류·근저당이 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세, 집행비용 및 배당표 변동 가능성을 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인 절차는 생략할 수 없다
이 사건은 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 72.1%이고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 수치상 매력이 있습니다. 2019.08.26. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다.
그러나 공매공고 부기등기가 남아 있고 감정 당시 소유자 폐문 부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 5.1회 유찰, 매각률 6.25%입니다. 결론은 “권리·가격은 긍정적이지만 공매와 점유 확인 후 입찰”입니다. 할인율만 보고 바로 응찰하기보다 원본 서류, 전입·점유, 내부 상태를 확인한 뒤 수리비와 명도비용까지 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
