대전지방법원 2025타경51899. 충청남도 서산시 갈산동 443-3에 있는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 3층 건물과 토지입니다. 감정평가상 현재 이용 상태는 숙박시설 ‘모텔 제우스’이며, 1층은 객실·안내실·창고·보일러실, 2층과 3층은 객실로 이용 중입니다. 감정가는 887,697,960원, 1회 유찰된 현재 최저가는 621,388,000원입니다.
배당 계산만 보면 집행비용과 충남신용보증재단 가압류 채권을 모두 지급하고도 소유자에게 522,076,197원이 남으며, 매수인에게 넘어가는 미배당 채권은 0원입니다. 그러나 숙박시설은 주거용 부동산보다 점유·영업·시설 상태의 영향이 크고, 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수 계산과 현장 인도 가능성은 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 갈산동 443-3 · 충청남도 서산시 갈산3길 7 |
| 용도 / 이용 상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설 ‘모텔 제우스’ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 3층 |
| 내부 이용 | 1층 객실4개·안내실·창고·보일러실 등 · 2층 객실8개 · 3층 객실8개 |
| 토지 | 999.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정주채 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 887,697,960원 / 621,388,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 96,879,612원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 물건 ㉠ · 제시외 정원수 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산과 원본 확인 지점
제시된 권리 판정에서는 2025.02.13. 충남신용보증재단 가압류 90,697,923원을 말소기준권리로 보고, 그 뒤의 서산시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산합니다. 이 기준에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인으로 특정된 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시돼 있고 실제 숙박시설로 운영 중이므로, 이를 곧바로 점유자 없음으로 해석하면 안 됩니다. 객실 운영자·사업자·관리자·장기점유자 유무와 영업 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 70%가 아니다
현재 최저가 621,388,000원은 감정가 887,697,960원의 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰에 따른 가격 하락이 분명하지만, 동일 용도·유사 규모의 최근 거래자료가 없어 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 계획관리지역의 숙박시설로, 일반 주택처럼 면적과 거래가만으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 영업 상태, 객실·설비의 노후도, 승강기와 화재 관련 설비 상태, 토지 활용성, 숙박 수요와 운영수익이 매매가격에 직접 영향을 줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 입찰 검토의 출발점일 뿐, 가격 메리트의 결론이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 621,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,613,880원 |
| 갑구 15번 가압류 · 충남신용보증재단 | 90,697,923원 | 90,697,923원 |
| 갑구 17번 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 522,076,197원 |
현재 배당 모형에서는 가압류 청구금액 90,697,923원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건 청구금액은 96,879,612원이고 강제경매개시결정 채권액은 별도 산정되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 당해세와 점유관계에 따른 우선변제 항목도 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
④ 토지·건물·운영 여건
- 위치. 서산시 갈산동에 있으며, 부근은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다. 남측에는 서산종합운동장이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다. 개별공시지가는 124,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 3층으로, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 장판·카페트·타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 매각 포함. 감정평가서상 제시외 물건 ㉠과 제시외 정원수 및 관정이 일괄매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.02.13. 가압류가 말소기준으로 산정돼 있으나, 2015년 태안농협 근저당과 2023년 채권최고액 480,000,000원 변경등기의 현재 효력을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임차인으로 특정된 사람은 없지만 임대관계는 미상입니다. 사업자등록, 숙박업 영업자, 관리인, 장기점유자와 객실 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 영업 인도 범위. 숙박시설의 비품·집기·상호·예약계약·영업권이 부동산 매각에 포함되는지 구분하고, 부동산 인도와 영업 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 시설 상태. 객실 내부, 보일러, 승강기, 급배수, 난방, 화재 관련 설비의 작동 상태와 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 숙박시설 매매사례와 영업수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 물건 ㉠, 정원수, 관정의 위치·상태·소유관계와 실제 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 사건 청구금액 96,879,612원과 가압류 청구금액 90,697,923원이 서로 다르므로 채권계산서와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
- 공법 제한 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 따른 증축·용도변경·개발행위 제한을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘확인되지 않은 부분’
현재 배당 모형대로라면 최저가 621,388,000원에 매수해도 인수할 채권은 0원이고, 충남신용보증재단의 가압류 채권도 전액 배당됩니다. 이 점만 보면 권리 구조는 부담이 크지 않아 보입니다.
그러나 이 물건은 임대관계가 미상인 영업용 숙박시설이고, 2015년 태안농업협동조합 근저당과 2023년 채권최고액 480,000,000원 변경등기의 현재 상태를 추가로 대조해야 합니다. 최근 거래나 영업수익 자료도 없어 최저가가 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다. 결론은 배당상 인수 계산은 0원, 권리 원본·점유·수익성은 확인 전입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 등기 원본과 현장의 일치 여부가 입찰 판단을 좌우합니다.
