🏠 141,000,000원 🛡️ 실질 인수 0원 📊 최근시세 대비 103.2% 📉 추세 -3.5%
대전지방법원 2025타경51954. 당진시 송악읍 반촌리 에이치비한빛아파트 101동 206호입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 148,000,000원의 대항력 있는 주택임차권입니다. 김현숙은 2021.11.17. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2021.12.11. 점유를 시작했으며 2023.12.26. 임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.11.25.이므로 원칙적으로는 매각대금에서 전액 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 매각가 141,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,774,000원을 제외한 138,226,000원이 임차보증금에 배당되고, 9,774,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 떠안아 실질취득액이 150,774,000원이 됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 확약이 있습니다. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김현숙 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 985 에이치비한빛아파트 101동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·확장형 발코니 및 발코니 · 15층 건물 중 2층 |
| 현재 소유자 | 주식회사네이쳐피플 · 2021.10.04. 매매 · 거래가액 147,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,397,048원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현숙 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 148,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.11.17. | 우선변제 有 확정 2021.11.17. · 배당요구 | 주택도시보증공사 승계 · 대항력 및 잔존 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
실제 임차인 1명. 김현숙의 임차권은 전입·확정일자가 2021.11.17.로 강제경매개시결정 2025.11.25.보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차권입니다. 다만 확약은 이 김현숙 임차권에 한해서만 적용되며, 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 높은 현재가
같은 단지의 전용 84.9㎡대 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 140,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 136,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 135,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간보다 -3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 84.9㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 84.9㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2024.05 | 84.95㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2024.03 | 84.9㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2023.11 | 84.9㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 84.9㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2023.11 | 84.9㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,666,666원 |
확약을 반영한 매수인의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 141,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 103.2%로 최근 평균보다 4,333,334원 높고, 최신 거래 135,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -3.5%이므로 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 김현숙 보증금 | 148,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 159,397,048원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 9,774,000원이나, 제출된 확약에 따라 김현숙 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 159,397,048원은 이 가정에서 배당 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 100% | 141,000,000원 | 9,774,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 80% | 112,800,000원 | 37,579,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 64% | 90,240,000원 | 59,784,320원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 사건은 그 위험을 확약서가 끊어내는 사례입니다. 따라서 가격 판단은 확약 반영 후 실제 지출인 매각가를 기준으로 하면 됩니다. 다만 확약의 적용 대상은 김현숙 임차권에 한정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악읍 행정복지센터 북동측 근거리, 당진시립 송악도서관 남동측 근거리, 당진송악농협 하나로마트 북서측 인근이며 아파트·근린생활시설·주택·농경지가 산재하는 주거지대입니다.
- 교통. 남동측 근거리에 서해안고속도로 당진IC, 남측 근거리에 국도 32호선, 동측 인근에 지방도 633호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2007년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 아파트로 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로·규제. 북측·남측 중로, 서측·동측 소로와 접해 단지 진출입이 용이하며, 제2종일반주거지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 781,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 12건 확인되지만 최근 12개월 거래는 3건이고, 최근 평균 136,666,666원·최신 135,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 140,416,666원보다 최근 12개월 평균 136,666,666원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 구간은 이전 거래 대비 -3.5%입니다. 현재가 141,000,000원은 최근 평균의 103.2%이므로 시세보다 싸다는 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 김현숙 임차권등기가 실제로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재가 가정에서는 집행비용 2,774,000원과 임차보증금 138,226,000원이 매각대금을 전부 소진해 신청채권자 배당은 0원입니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 줄였지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 148,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 부담스러운 물건입니다. 실제 배당계산만 보면 현재가에서 9,774,000원이 미배당되고, 더 유찰될수록 미배당액도 37,579,200원, 59,784,320원으로 커집니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로 김현숙 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액 141,000,000원은 최근 12개월 평균 136,666,666원의 103.2%이고, 2026.08. 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -3.5%입니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차권 때문에 피해야 하는 물건”은 아니지만, “현재 가격이 싸서 잡아야 하는 물건”도 아닙니다. 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 정리됐고, 남은 승부처는 최근 시세 이하의 가격을 확보할 수 있느냐입니다.
