대전지방법원 2025타경51962. 서산시 예천동 예천한성필하우스 105동 12층 1204호, 전유면적 115.2731㎡의 아파트입니다. 방 4개·욕실 2개·주방·거실·드레스룸·발코니 등으로 이용 중이며, 총 21층 건물의 12층입니다. 소유자 최기정은 2012년 12월 12일 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 295,540,000원입니다.
권리분석의 기준은 2023년 11월 9일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 330,000,000원입니다. 그보다 앞선 하나은행과 현대캐피탈 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 윤희철 근저당권, 국·서산시 압류, 신용보증기금과 캐피탈사의 가압류, 근저당권 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 1328 예천한성필하우스 제105동 제12층 제1204호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(아파트) · 115.2731㎡ · 방4·욕실2·주방·거실·드레스룸·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 21층 중 12층 · 사용승인일 2012.10.26 |
| 소유자 | 최기정 · 2012.12.12 소유권이전 · 거래가액 295,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 319,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 309,909,221원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가서에는 임대상황이 미상으로 기재돼 있으므로, 권리상 인수와 별개로 현장 점유자·전입세대·인도 가능 시점을 확인할 필요가 있습니다.
2024년 5월 30일 설정된 윤희철의 근저당권 200,000,000원에는 2025년 6월 27일 신용보증기금의 처분금지 가처분이 붙어 있습니다. 다만 두 권리 모두 2023년 11월 9일 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.3%
예천한성필하우스는 총 847세대, 2012년 10월 26일 사용승인된 단지입니다. 본건과 동일한 전용 115.27㎡의 실거래 12건이 확인되며, 이 가운데 최근 12개월 5건의 평균 거래금액은 461,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 115.27㎡ | 16 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 115.27㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 115.27㎡ | 2 | 433,000,000원 |
| 2026.01 | 115.27㎡ | 15 | 475,000,000원 |
| 2025.10 | 115.27㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 115.27㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2025.04 | 115.27㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2025.03 | 115.27㎡ | 1 | 432,000,000원 |
| 2024.12 | 115.27㎡ | 11 | 467,000,000원 |
| 2024.12 | 115.27㎡ | 14 | 470,000,000원 |
| 2024.11 | 115.27㎡ | 2 | 413,000,000원 |
| 2024.10 | 115.27㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 115.27㎡ | 5건 | 461,600,000원 |
전체 12건 평균은 452,083,333원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 319,900,000원은 최근 12개월 평균의 69.3%이며, 최신 거래는 2026년 7월의 480,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 3.7% 높은 흐름이어서 하락 추세로 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,278,600원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 330,000,000원 | 314,621,400원 |
| 3. 근저당 · 윤희철 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 | 10,802,468원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 19,264,670원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 | 33,599,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 678,667,028원 중 예상배당은 314,621,400원이며, 미배당액은 364,045,628원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 예천동 예천초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규모. 총 847세대 단지로, 본건은 전용 115.2731㎡의 방4·욕실2 구조이며 지상 21층 중 12층입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수, 전기, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 단지 주위에서 간선도로 접근이 가능하고 도로상태 및 주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 794,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 5건의 평균은 461,600,000원입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 3.7% 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균보다 최신성이 높은 최근 12개월 평균 461,600,000원과 최신 거래 480,000,000원을 우선 비교하세요.
- 실질취득가. 배당 시나리오상 인수액이 0원이므로 실질취득가는 입찰가와 같습니다. 취득세·법무비용·명도비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대상황은 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 대조하세요.
- 후순위 권리. 윤희철 근저당권과 신용보증기금 가처분을 포함한 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 국과 서산시의 압류가 있으므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당순서가 달라져도 통상 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
- 관리비. 아파트 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 실거래 아래다
이 물건의 말소기준은 2023년 11월 9일 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 임차인 신고 내역이 없고 후순위 근저당·압류·가압류·가처분은 매각으로 소멸해, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 대비 할인율만으로 평가할 필요가 없습니다. 최저가 319,900,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 461,600,000원의 69.3%이고, 최신 거래금액은 480,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +3.7%로 하락장이 아닙니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리 안전성과 가격 여유가 함께 있는 유형입니다. 최종 승부처는 임대상황이 미상인 현장 점유관계를 확인하고, 명도·체납관리비·취득 부대비용을 입찰가에 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
