대전지방법원 2025타경51996. 당진시 신평면 거산리 봉학마을아파트 102동 206호입니다. 감정가는 35,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰된 17,150,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 21일 설정된 한화생명보험주식회사 근저당 50,400,000원이고, 이후 2025년 롯데캐피탈주식회사 가압류와 한화생명보험 주식회사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 같은 단지 전용 47.49㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 34,191,666원, 최신 거래는 2026년 7월 32,400,000원입니다. 현재 최저가 17,150,000원은 최근 12개월 평균의 50.2%로 내려와 있습니다. 전체 실거래 범위도 30,000,000원~40,000,000원으로, 현재 최저가는 이 범위의 하단보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51996 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 거산리 430-1 봉학마을아파트 102동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.4886㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 206호 |
| 소유자 | 김기덕 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 17,150,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 30,896,708원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2004년 국민은행의 소유권이전청구권 가등기는 2005년 12월 21일 이미 말소됐고, 국민은행 근저당 역시 2016년 7월 22일 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2016.07.21 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 롯데캐피탈주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 50.2%
봉학마을 동일 면적 전용 47.49㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 34,191,666원, 최저 거래는 30,000,000원, 최고 거래는 40,000,000원입니다. 최신 거래인 2026년 7월 2층 거래는 32,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.49㎡ | 2 | 32,400,000원 |
| 2026.07 | 47.49㎡ | 1 | 35,500,000원 |
| 2026.07 | 47.49㎡ | 2 | 32,400,000원 |
| 2026.06 | 47.49㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2026.05 | 47.49㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 47.49㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2026.01 | 47.49㎡ | 5 | 32,000,000원 |
| 2026.01 | 47.49㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2025.11 | 47.49㎡ | 3 | 36,000,000원 |
| 2025.11 | 47.49㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2025.09 | 47.49㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2025.08 | 47.49㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 평균 | 47.49㎡ | 12건 | 34,191,666원 |
감정가 35,000,000원은 최근 실거래 평균 34,191,666원과 비슷한 수준이지만, 2회 유찰을 거친 현재 최저가는 17,150,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 최근 시세 대비 비율은 50.2%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저매각가가 사실상 권리분석상 기본 취득가격이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,700원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 50,400,000원 | 16,441,300원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 14,937,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 65,337,952원, 예상 배당액은 16,441,300원, 미배당액은 48,896,652원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 48,896,652원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 53,949,042원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 8,403,500원 | 7,852,237원 | 57,485,715원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 한화생명보험주식회사를 포함한 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 데이터에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 거산1리마을회관 남동측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 206호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 완경사지이며 아파트 건부지 등으로 이용 중입니다. 북동측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 79,300원/㎡입니다.
- 단지. 봉학마을은 169세대, 2003년 5월 20일 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2016.07.21 한화생명보험주식회사 근저당이 말소기준인지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 17,150,000원은 최근 12개월 평균 34,191,666원의 50.2%입니다. 할인폭만 보지 말고 최신 거래 32,400,000원과 내부 상태를 함께 비교하세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 물건과 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 모두 2회인 만큼 현장·수요·매각조건을 함께 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 자료와 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 크게 내려왔다
이 물건은 권리분석상 말소기준이 명확하고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 35,000,000원에서 2회 유찰돼 17,150,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 34,191,666원의 50.2%입니다. 최근 거래 범위 30,000,000원~40,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 이미 2회 유찰됐다는 점은 현장에서 확인해야 할 이유입니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격 여유는 크지만, 실제 점유와 물건 상태를 확인한 뒤 할인폭의 의미를 판단하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
