대전지방법원 2025타경52047. 태안군 근흥면 정죽리 677-15 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택 등입니다. 토지는 대지 790.0㎡, 계획관리지역이고, 건물은 철근콘크리트구조/경량철골구조 철근콘크리트(평스라브) 2층 건으로 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 서승열이고, 경매를 신청한 채권자는 허은숙입니다.
권리구조의 기준점은 2025.01.02. 접수된 허은숙의 근저당권입니다. 채권최고액은 140,000,000원이고, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 같은 날 앞선 서승열 명의 근저당권 300,000,000원이 있었지만 2025.12.19. 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 조사된 임차인은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52047 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 근흥면 정죽리 677-15 · 충청남도 태안군 근흥면 죽림길 45-30 |
| 물건종류 / 감정 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 등으로 이용중 |
| 토지 | 대 790.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서승열 |
| 감정가 / 최저가 | 364,572,000원 / 178,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허은숙 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 조경석(㉠), 제시외 수목(㉡), 제시외 태양열설비(㉢) 각 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액 0원
조사된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차 0원, 3회 유찰 시 0원, 4회 유찰 시에도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로, 현장 점유관계는 입찰 전 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 시세 근거는 별개
감정가는 364,572,000원, 현재 최저매각가는 178,640,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 구간입니다. 그러나 동일 물건 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,300,960원 |
| 2. 근저당 · 허은숙 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,339,040원 |
현재 최저가 178,640,000원 가정에서는 허은숙의 140,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 35,339,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 커져도 매수인 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 178,640,000원 | 140,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 125,047,999원 | 122,497,327원 | 17,502,673원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 87,533,599원 | 85,557,994원 | 54,442,006원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안흥초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 단독주택, 전·답 등의 농경지, 임야, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조/경량철골구조 철근콘크리트(평스라브) 2층 건이며, 외벽은 페인팅 및 판넬 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 안흥초등학교 상대보호구역으로 기재되어 있습니다.
- 토지현황. 지목은 대, 토지면적 790.0㎡, 공시지가는 46,800원/㎡이며 현황 일부가 도로 등으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 토지 일부 도로 이용 확인. 공부와 달리 현황 일부가 도로 등으로 이용 중이므로 실제 이용범위와 경계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 조경석, 수목, 태양열설비가 각 매각에 포함됩니다.
- 낮은 최저가만 보고 판단 금지. 2회 유찰·감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 할인율은 확인할 수 없습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 허은숙 근저당권, 이미 말소된 서승열 근저당권, 임의경매개시결정의 등기 내용을 입찰 전 원본과 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 별도다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.01.02. 허은숙 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 인수액 0원이라는 점은 권리 측면의 장점입니다.
다만 이 물건은 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%인 178,640,000원까지 내려와 있지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액을 곧바로 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다. 감정 이용상태가 단독주택 등이고, 790.0㎡ 토지와 함께 일괄매각되며, 현황 일부가 도로 등으로 이용 중인 비정형 요소도 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮고, 가격 판단은 보수적으로. 낙찰가 숫자보다 현장·토지·인근 거래 검증이 이 사건의 핵심입니다.
