279,300,000원
대전지방법원 2025타경52074. 당진시 원당동 ‘당진원당이안’ 103동 11층 1102호, 전용 158.2869㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 우희원은 2020년 8월 7일 매매계약을 통해 거래가 340,000,000원에 취득했고, 2020년 9월 16일 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당권의 채권최고액은 231,000,000원이며, 이번 경매에서 말소기준권리가 됩니다.
말소기준보다 뒤에 등기된 권리는 2025년 12월 23일 김준규의 강제경매개시결정뿐입니다. 따라서 정상 매각을 전제로 국민은행 근저당과 경매개시결정은 모두 말소되고, 배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 과거 신탁등기·전세권·농협 근저당 등은 이미 말소된 이력으로, 현재의 인수위험으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 1257 당진원당이안 제103동 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 158.2869㎡ · 철근콘크리트구조 22층 중 11층 |
| 사용승인일 | 2012.02.29 |
| 소유자 | 우희원 (2020.08.07. 매매, 거래가 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 279,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준규 / 64,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020년 9월 16일 설정된 국민은행 근저당권 231,000,000원입니다. 이후 등기된 김준규의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김수경 명의 전세권 80,000,000원은 2015년 11월 6일 해지로 말소됐고, 종전 농협은행 근저당권 300,000,000원도 2020년 9월 16일 해지로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 3.95억~3.99억
당진원당이안 전용 158.29㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 379,416,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래 전체보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 397,000,000원, 최신 거래는 2025년 9월 395,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 5.6% 높은 추세로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 158.29㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 158.29㎡ | 21 | 399,000,000원 |
| 2024.06 | 158.29㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 158.29㎡ | 10 | 405,000,000원 |
| 2023.09 | 158.29㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2023.08 | 158.29㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2023.08 | 158.29㎡ | 19 | 427,000,000원 |
| 2023.03 | 158.29㎡ | 21 | 402,000,000원 |
| 2023.03 | 158.29㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2022.02 | 158.29㎡ | 12 | 393,000,000원 |
| 2022.01 | 158.29㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2021.10 | 158.29㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 379,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 397,000,000원 |
현재 최저매각가 279,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다. 전체 평균과 비교한 비율도 73.6%지만, 더 중요한 최신 거래 395,000,000원과 최근 12개월 평균 397,000,000원보다 모두 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 최근 거래 기준으로도 가격 간격이 확인되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,710,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 김준규 | 64,000,000원 | 43,589,800원 |
| 미배당 채권 | - | 20,410,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 국민은행 근저당권이 전액 배당되고, 신청채권자 김준규는 43,589,800원을 배당받아 20,410,200원이 미배당됩니다. 채권자의 미배당은 채무자에게 남는 문제이며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물의 11층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 15m 내외, 남서측 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로1류·소로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다.
- 환금성. 당진원당이안은 580세대 단지이고 동일 면적 거래도 확인됩니다. 다만 전용 158.2869㎡의 면적 특성상 실제 매수층과 거래기간은 현장 중개업소를 통해 추가 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상입니다. 전입세대열람과 현장 방문으로 실제 거주자 및 인도명령 대상 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 구조와 이용상황이 건축물현황도면과 탐문조사를 통해 기재됐습니다. 수리비 산정을 위한 내부 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 379,416,666원보다 최근 12개월 평균 397,000,000원과 최신 거래 395,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.4%입니다. 권리 정리비용뿐 아니라 취득비용·수리비·명도비용을 포함해 응찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 195,510,000원, 3회 유찰 시는 136,857,000원입니다. 실제 매각조건과 다음 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현장 확인은 필수
이 사건의 등기 구조는 단순합니다. 2020년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 한 차례 유찰되면서 279,300,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 397,000,000원의 70.4% 수준입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래군보다 5.6% 높아, 현재 최저가는 최근 시세와 비교해 분명한 간격이 있습니다.
다만 감정조사에서 임대관계가 미상이고 내부 확인도 제한됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 숨은 선순위 권리보다는 실제 점유자·명도 난도·내부 수리 상태입니다. 등기상 권리와 가격은 긍정적이지만, 현장 확인 없이 권리가 깨끗하다는 이유만으로 점유 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음, 최종 판단은 점유와 내부 상태 확인 후.
