대전지방법원 2025타경52081. 당진시 원당동 당진청구아파트 103동 1층 103호입니다. 감정가는 79,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 38,710,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율만 보고 접근하면 위험합니다. 임차인 이천열이 103호 전부를 주거로 사용하고 있고, 전입일은 2017.07.12, 보증금은 50,000,000원입니다. 주어진 권리판정상 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 38,710,000원이 시세보다 크게 낮다는 사실만으로 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수 부담이 커져, 실질취득은 보증금 약 50,000,000원을 기준으로 보는 것이 핵심입니다. 이 실질취득 기준을 최근 거래와 비교해야 가격 메리트를 제대로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52081 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 312 당진청구아파트 103동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방 3 · 거실 · 주방 · 화장실 등 · 18층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 박정분 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 74,843,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2017년 전입 임차인
주어진 말소기준권리는 2020.09.03 당진시 압류입니다. 임차인 이천열의 전입일은 2017.07.12로 그보다 앞섭니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 있음으로 분류되며, 보증금 50,000,000원에 대한 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다. 배당요구는 2026.03.23 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않고, 제공된 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이천열 | 103호 전부 · 주거 | 2017.07.12 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 약 5천만원으로 비교해야 한다
당진청구아파트 동일 평형 59.91㎡ 거래는 최근 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 70,508,888원, 최신 거래는 2026.08 · 62,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 9.0%로 주어진 수치상 상승 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 16 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 13 | 66,300,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 4 | 64,280,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 6 | 62,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 6 | 62,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.91㎡ | 9건 | 70,508,888원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 54.9%지만, 이 수치는 대항력 임차인의 보증금 인수를 반영하지 않은 표면 할인율입니다. 실제 판단에는 약 50,000,000원의 실질취득 기준을 적용해야 합니다. 그래도 최근 12개월 평균 70,508,888원과 최신 거래 62,000,000원보다 낮아 권리부담을 반영한 뒤에도 가격 여지는 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 인수 · 임차인 이천열 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,613,220원 |
제공된 배당계산에서는 임차인 이천열의 보증금이 배당되지 않고 매수인 인수 대상으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 실질취득 판단은 대항력 인수형 규칙에 따라 보증금 약 50,000,000원을 기준으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 핵심 총액은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 38,710,000원 | 50,000,000원 | 실질취득은 보증금 기준 |
| 3회 유찰 시 | 27,097,000원 | 50,000,000원 | 낙찰가 하락만으로 실질취득이 같은 폭으로 낮아지지 않음 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 50,000,000원 | 보증금이 계속 가격판단의 기준 |
이 사건에서 추가 유찰은 일반적인 무인수 물건처럼 실질매입가를 그대로 낮추는 효과가 제한적입니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가보다 보증금 50,000,000원이 경제적 기준점으로 남기 때문입니다. 따라서 3회·4회 유찰 숫자만 보고 할인폭이 더 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트 당진점 북동측 인근이며, 아파트 등 공동주택·근린생활시설·농경지·자연림이 혼재합니다. 주위 환경은 보통수준입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 중 1층 103호이며, 위생·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 하수처리구역이 포함돼 있습니다.
- 단지. 당진청구 454세대, 1997.10.01 준공. 동일 평형 거래는 최근 12건 확인되며 거래가격은 62,000,000원부터 85,000,000원까지 분포합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 38,710,000원이 아니라 대항력 보증금 50,000,000원을 실질취득 판단의 기준으로 두어야 합니다.
- 임차인 대항력 재확인. 이천열의 전입일 2017.07.12, 보증금 50,000,000원, 배당요구일 2026.03.23을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 제공된 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액 인수형으로 반영돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 명도·보증금 반환 계획. 103호 전부를 임차인이 점유하고 있으므로 소유자 점유형보다 명도와 보증금 반환관계가 중요합니다.
- 1층 가격 보정. 본건은 1층이므로 단지 평균만으로 상한가를 정하지 말고 동일 층·유사 상태 거래와 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “3,871만원짜리”가 아니라 “대항력 보증금 5천만원짜리 구조”
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 79,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 38,710,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균의 54.9%입니다. 하지만 권리분석을 거치면 핵심 숫자는 달라집니다. 임차인 이천열의 보증금 50,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있어, 실질취득은 약 5천만원을 기준으로 봐야 합니다.
그 기준으로 다시 보면 최근 12개월 평균 70,508,888원, 최신 거래 62,000,000원보다 낮아 가격 여지는 분명히 존재합니다. 다만 그 할인은 깨끗한 권리에서 얻는 할인이 아니라, 대항력 임차인과 보증금 반환·명도 부담을 감수하는 대가입니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있으나 권리 확인이 선행돼야 하는 인수형 물건입니다.
