55,300,000원
대전지방법원 2025타경52081. 당진시 원당동 당진청구아파트 103동 1층 103호, 전용 59.908㎡ 아파트입니다. 감정가는 79,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저가는 55,300,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 69,715,000원보다 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
임차인 이천열은 103호 전부를 주거로 점유하고 2017.07.12 전입했으며, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 2026.03.23 했지만 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 인정되지 않은 것으로 정리돼 있습니다. 이에 따라 경매대금에서 보증금을 배당받지 못하고, 대항력에 기해 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 312 당진청구아파트 제103동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.908㎡ · 방3·거실·주방·화장실 · 18층 건물 중 1층 |
| 단지 | 당진청구 · 454세대 · 1997.10.01 준공 |
| 소유자 | 박정분 (2001.06.27 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 74,843,956원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 보증금 5,000만원 인수가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이천열 | 103호 전부 · 주거 | 2017.07.12 | 50,000,000원 | 2026.03.23 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 보증기관 승계 없음 | 50,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 보증금도 없습니다. 실제 임차인은 이천열 1명이며, 현재 배당가정에서는 임차인 배당액이 0원으로 계산돼 보증금 50,000,000원이 그대로 인수금액이 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 79.3%가 아니라 실질취득 151.0%
당진청구아파트 동일 면적 59.91㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 69,715,000원, 최신 거래는 2026.05의 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.91㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 16 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 13 | 66,300,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 4 | 64,280,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 6 | 62,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 6 | 62,000,000원 |
| 2025.08 | 59.91㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 69,715,000원 |
최저가 55,300,000원만 보면 최근 평균의 79.3%입니다. 그러나 매수인이 인수할 보증금 50,000,000원을 더한 실질취득은 105,300,000원입니다. 이는 최근 평균보다 35,585,000원 높고, 최근 평균의 151.0%입니다. 최신 거래 85,000,000원과 비교해도 20,300,000원 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 | - |
| 인수 · 임차인 이천열 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 74,843,956원 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,904,600원 | - |
현재 배당가정은 집행비용 1,395,400원과 소유자 잔여 53,904,600원으로 구성되고, 임차인과 신청채권자의 예상배당은 0원입니다. 다만 등기에는 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 현재 경매개시결정이 함께 기록돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 배당요구종기 및 원본 채권계산서를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 건축물현황도 기준 방3·거실·주방·화장실 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 롯데마트 당진점 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 중 1층 103호이며 승강기·주차장·난방·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 단지·거래. 454세대, 1997.10.01 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래는 62,000,000원부터 85,000,000원까지 분포합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 하수처리구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가에 보증금 인수 50,000,000원을 반드시 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이천열의 실제 점유, 전입일 2017.07.12, 보증금 50,000,000원, 확정일자 유무와 배당요구 2026.03.23을 원본으로 대조해야 합니다.
- 기준권리 확정. 2020.09.03 당진시 압류와 2022.03.11 해제, 2016.12.30 근저당 및 2024.08.09 한국자산관리공사 이전의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 신청채권자 청구액 74,843,956원이 제시된 배당가정에서는 0원으로 계산돼 있어 실제 채권계산서와 배당순위 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 69,715,000원, 최신 거래는 85,000,000원입니다. 현재 실질취득 105,300,000원은 두 기준을 모두 초과합니다.
- 현장 상태. 18층 건물 중 1층 103호이므로 내부 상태와 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,530만원짜리 경매”가 아니다
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%, 최근 평균의 79.3%로 내려온 아파트입니다. 하지만 이 숫자만으로는 실제 부담을 설명할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 매수인이 전액 인수하기 때문에 현재 회차 실질취득은 105,300,000원입니다.
최근 12개월 평균 69,715,000원보다 35,585,000원 높고, 최신 거래 85,000,000원보다도 20,300,000원 높습니다. 여기에 기준권리 산정과 해제등기, 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 관계도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세를 크게 초과하고, 권리 확인 부담까지 남아 있는 D등급 물건입니다.
