대전지방법원 2026타경5. 당진시 원당동 원당마을 제113동 10층 1003호, 전용 59.1㎡대 아파트입니다. 이영식 씨가 2009년 거래가 67,460,000원에 취득했고, 2018년 지분 2분의 1이 문해숙 씨에게 증여됐다가 2022년 다시 이영식 씨에게 이전돼 현재는 이영식 씨가 지분 전부를 보유한 구조입니다.
권리분석의 기준은 2023년 5월 16일 설정된 농협은행주식회사 근저당 77,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 추가 근저당, 박미영·문해숙 근저당과 송산농업협동조합·다올저축은행 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 1251 원당마을 제113동 제10층 제1003호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 밤절로 103 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.1㎡대 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이영식 (지분 2분의 1 및 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 110,144,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 사정은 없지만 실제 점유자와 전입 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 확인된 권리관계만 기준으로 하면 매수인이 인수할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐도 77.4%
이 물건은 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 119,700,000원입니다. 원당마을주공1단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 154,666,666원, 최신 거래는 149,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.1㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2026.07 | 59.1㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2026.07 | 59.1㎡ | 14 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 59.1㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.1㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 59.1㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.1㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 59.1㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.1㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 59.1㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 59.1㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.1㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 154,666,666원 |
실거래 범위는 135,000,000원~169,000,000원입니다. 실질취득액 119,700,000원은 최근 12개월 평균보다 34,966,666원 낮고, 최신 거래 149,000,000원보다 29,300,000원 낮습니다. 감정가 171,000,000원은 실거래 최고가 169,000,000원보다 높지만, 1회 유찰로 가격이 감정가의 70%까지 내려오면서 현재 회차에는 시세 대비 가격 여유가 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,475,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사(을구 5번) | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사(을구 6번) | 44,000,000원 | 40,224,200원 |
| 3. 가압류 · 송산농업협동조합 | 19,368,542원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박미영 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 문해숙 | 33,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 송산농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 다올저축은행 | 28,761,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 확인 채권액 207,130,182원 중 예상배당은 117,224,200원이며, 미배당액은 89,905,982원입니다. 신청채권자 청구액은 110,144,660원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 동측 인근이며, 주위에 각종 근린생활시설·아파트단지·학교가 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재합니다. 서측과 남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 10층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,311,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 단지. 원당마을주공1단지는 1,050세대이며 2003.12.01. 준공됐습니다. 동일 면적 최근 거래는 135,000,000원부터 169,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 인수액 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같습니다. 최근 12개월 평균 154,666,666원과 최신 거래 149,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 저층 거래와 구분. 최근 최저 거래 135,000,000원은 2층과 3층에서 확인됐습니다. 본건은 10층이므로 층·향·내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.2회와 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액 89,905,982원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비, 수리 범위, 승강기·난방 등 실제 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 시세 아래지만 점유와 환금성은 확인
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2023년 농협은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 모두 소멸하고, 확인된 임차보증금 승계도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 119,700,000원으로 고정됩니다.
가격도 최근 12개월 평균 154,666,666원의 77.4%, 최신 거래 149,000,000원의 80.3%로 시세 아래에 있습니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 단지 경매 통계는 평균 4.2회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 권리와 현재 가격은 긍정적이지만, 점유 확인과 환금성 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정할 물건입니다.
