대구지방법원 2024타경3067. 대구 달성군 현풍읍 ‘제일풍경채더퍼스트’ 104동 14층 1401호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 박희호이며 2020.08.18 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 264,500,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 173,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024.07.15 강순심의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 288,000,000원입니다. 그러나 동일 면적 최근 12건의 평균은 279,083,333원이고, 최신 2026.08 거래는 275,000,000원입니다. 따라서 권리상 인수액이 0원인 현재 회차의 실질취득가 역시 288,000,000원이며, 이를 최근 실거래와 비교하면 최근 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로 49, 104동 14층 1401호 (제일풍경채더퍼스트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.1955㎡ · 철근콘크리트구조 17층 중 14층 |
| 소유자 | 박희호 (2020.08.18 소유권이전 · 거래가액 264,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강순심 / 160,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.08.18 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 173,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 예상 인수 0원
말소기준은 2020.08.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2024.07.15 강순심의 강제경매개시결정은 그 이후 등기로 매각 시 소멸합니다. 배당 분석에서도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 288,000,000원은 최근 평균의 103.2%
제일풍경채더퍼스트는 601세대, 2016.07.01 준공 단지이며 비교 대상 면적은 84.1955㎡입니다. 동일 면적 최근 12건의 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.2㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.13㎡ | 7 | 293,000,000원 |
| 2026.06 | 84.2㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 84.2㎡ | 12 | 287,500,000원 |
| 2026.05 | 84.2㎡ | 3 | 262,500,000원 |
| 2026.04 | 84.2㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2026.04 | 84.2㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.2㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.2㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.13㎡ | 9 | 289,000,000원 |
| 2026.02 | 84.2㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 84.13㎡ | 8 | 301,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 279,083,333원 |
최근 12건은 248,000,000원~301,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 279,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 275,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 288,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.2%입니다. 따라서 전체 거래 범위 안에는 들어오지만, 최근 평균이나 최신 거래보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 173,800,000원 | 173,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 강순심 | 160,000,000원 | 109,368,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 333,800,000원 중 예상 배당액은 283,168,000원, 미배당액은 50,632,000원입니다. 신청채권자 강순심은 청구금액 160,000,000원 중 109,368,000원을 배당받는 시나리오입니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 회차의 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 비슬고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 감정평가상 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 14층 1401호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 동측 및 서측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구와 교육환경 보호 관련 구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인되며 가격 범위는 248,000,000원~301,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 인수액 0원이므로 현재 실질취득가는 288,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 279,083,333원과 최신 거래 275,000,000원보다 높은 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 50,632,000원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 230,400,000원, 2회 유찰 시 184,320,000원으로 계산돼 있으며 두 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 절차 진행상태 확인. 2024.10.02 채무자겸소유자대리인과 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있습니다. 현재 표시된 매각기일은 2026.08.18이므로 입찰 전 법원 기록에서 진행 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.13입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격이 싸지는 않다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2020.08.18 농협은행주식회사 근저당을 말소기준으로 이후 강제경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 인수가 없기 때문에 실질취득가는 최저매각가와 동일한 288,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 279,083,333원의 103.2%입니다. 최신 거래도 275,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
