대구지방법원 2025타경356. 포항시 북구 흥해읍 죽천리 164의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 토지는 339.0㎡의 대지입니다. 소유관계는 용충수와 김정화가 각각 2분의 1 지분을 보유한 공유 형태입니다. 권리분석의 기준은 2021.05.28 설정된 경북오천신용협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이며, 그 뒤 2023.09.14 설정된 채권최고액 84,000,000원 근저당권과 2025.05.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 259,067,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 표준형 아파트가 아니라 토지와 2층 주택, 제시외 건물이 함께 묶인 형태이고, 건물은 공부상 면적과 실측 면적에도 차이가 있습니다. 따라서 유찰 폭 자체보다 실제 이용상태·건물 현황·현장성과 개별 시세 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경356 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 164 · 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천길83번길 3-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 소유자 | 김정화 2분의 1 · 용충수 2분의 1 |
| 토지 | 대 339.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층 주택 · 공부상 연면적 98.95㎡ · 실측 121.35㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 528,708,900원 / 259,067,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 경북오천신용협동조합 / 196,745,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
기존 2017.07.07 경북오천신용협동조합 근저당권 104,000,000원은 2021.05.28 해지로 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 을구 3번 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 을구 4번 근저당권 84,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 259,067,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 181,346,900원, 4회 유찰 시 126,942,829원으로 제시되어 있습니다. 그러나 감정가 대비 낙폭은 경매 절차상의 할인율일 뿐, 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 자료를 근거로 최저가와 시장가격을 대조할 수 없으므로, 감정가 49%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다. 특히 토지와 주택이 함께 매각되고 건물의 공부상·실측 면적이 다르므로, 가격 판단은 토지 가치와 실제 건물 현황을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,938원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경북오천신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 경북오천신용협동조합 | 84,000,000원 | 14,640,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 324,000,000원 중 254,640,062원이 배당되고 69,359,938원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 미회수분이며, 배당자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽천리마을회관 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·나지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 급배수설비·위생설비·난방시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 339.0㎡의 대지로 제1종일반주거지역이며, 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 형상. 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 405,700원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 관계, 전입 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 실측 확인. 2층 주택은 공부상 연면적 98.95㎡, 실측 121.35㎡로 차이가 있고 감정은 실측면적으로 진행됐습니다.
- 지붕·현황 확인. 공부상 샌드위치판넬지붕이나 실제는 아스팔트슁글지붕으로 조사됐습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 이용 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물의 개별 시장가를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.05.28 경북오천신용협동조합 근저당권이며, 명세서상 인수권리·법정지상권 해당 없음 여부를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상 구조만 보면 말소기준 이후의 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 비교적 단순합니다. 그러나 물건 자체는 주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 2층 주택의 공부상 면적과 실측 면적도 다릅니다. 감정가 528,708,900원에서 2회 유찰되어 259,067,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이 가격을 시세보다 싸다고 평가하는 것은 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·건물 현황·개별 시세를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
