대구지방법원 2025타경360. 포항시 남구 해도동 학산타워빌딩 18층 1801호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 현재 소유자 김철근은 2019.10.14. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 116,400,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 포항시 압류와 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리표상 가장 중요한 숫자는 인수 0원입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 등기상 인수권리가 없다는 사실과 실제 점유·임대차 확인은 구분해야 합니다. 특히 8회 유찰된 사무실형 물건인 만큼 가격보다 먼저 점유현황과 실제 사용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경360 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 33-12 학산타워빌딩 18층 1801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실 이용 중 · 철골철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 20층 건물 중 18층 1801호 |
| 소유자 | 김철근 (2019.10.14. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 13,892,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 101,634,949원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상임”으로 기재돼 있으므로 점유·임대차관계가 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 등기상으로는 2019.10.14. 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.01.14. 포항시 압류와 2025.05.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 가격 판단 — 5.76%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 241,000,000원, 8회 유찰 기준 최저매각가는 13,892,000원으로 감정가의 5.76%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
오히려 8회 연속 유찰은 시장이 이 물건을 단순한 감정가 할인만으로 받아들이지 않았다는 신호입니다. 용도가 아파트가 아니라 근린시설·사무실이고, 환금성은 실제 임대수요·공실·관리비·건물 상태와 밀접하게 연결됩니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대 가능성과 재매각 가능성을 먼저 점검하는 쪽이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.7% 추정) | - | 650,056원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 116,400,000원 | 13,241,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 하나은행 미배당은 103,158,056원입니다. 다만 배당 부족액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항고속버스터미널 남측 인근. 주변은 노선상가·업무시설·근린생활시설과 후면 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무실로 이용 중인 단위상가입니다.
- 도로. 서측 폭 약 30미터, 동측 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 인접지와 대체로 평탄합니다.
- 토지가격 지표. 공시지가 1,618,000원/㎡, 토지면적 1,413.6㎡입니다.
- 건물상태. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 8회 유찰됐다는 사실 자체가 매수 수요와 환금성에 대한 보수적 접근이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금·차임 유무를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 5.76%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 실제 매매·임대 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 장기간 유찰된 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
- 사무실 수요. 현재 이용상태가 사무실인 만큼 공실 가능성, 임대료 수준, 재임대 기간을 직접 확인해야 합니다.
- 명도. 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유자가 있으면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성이 먼저다
이 사건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2019.10.14. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 241,000,000원이 8회 유찰돼 최저가 13,892,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 실거래 비교자료가 없는 이상 “싸다”는 결론을 낼 근거는 부족합니다. 더구나 용도가 근린시설·사무실이고 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점을 감안하면, 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 점유·임대수요·환금성을 실제로 확인할 수 있느냐입니다. 권리는 말소형, 가격은 검증 필요, 환금성은 보수적으로. 이 세 문장이 핵심입니다.
