대구지방법원 2025타경360. 포항시 남구 해도동 학산타워빌딩 18층 1801호가 경매에 나왔습니다. 20층 건물 중 18층에 위치한 근린시설로, 감정평가 당시 이용상태는 사무실입니다. 감정가는 241,000,000원이지만 10차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 6,806,000원까지 낮아졌습니다.

등기상 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 소유자 김철근이 2019년 10월 14일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 116,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 포항시의 압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준은 하나은행 근저당권으로, 확인된 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.

그러나 권리가 단순하다고 해서 투자위험까지 낮은 것은 아닙니다. 감정가의 극히 일부까지 최저가가 내려왔다는 사실은 가격에 대한 관심을 끌지만, 동시에 시장 수요와 활용 가능성, 점유관계, 관리비 및 건물 운영상태 등을 더 신중하게 검토해야 한다는 신호이기도 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 명확하지만 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2019년 10월 14일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 116,400,000원이며, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 뒤이어 설정된 포항시 압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 하나은행에 배당되지 못하는 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다. 본건에서 근저당권의 미배당분은 채권자에게 남는 회수 부족액으로 계산되며, 매각으로 소멸하는 해당 근저당권의 잔액을 낙찰자가 자동으로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 2.82%, 그러나 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 6,806,000원입니다. 감정가 241,000,000원에 비해 매우 큰 폭으로 낮아졌지만, 이를 근거로 곧바로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 감정가는 실제 매수자가 지불할 가격이나 현재의 환금성을 보장하지 않습니다.

이 물건에서 더 주목해야 할 수치는 감정가 대비 할인율보다 10회 유찰입니다. 반복 유찰만으로 구체적인 하자나 유찰 원인을 확정할 수는 없지만, 현재 가격 수준에서도 실제 응찰 수요가 형성될지 검토해야 한다는 점은 분명합니다.

회차별 매각가와 채권 미배당

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금이 감소할수록 하나은행의 회수액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 반면 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

미배당액은 하나은행 근저당권 채권최고액 116,400,000원을 기준으로 계산한 회수 부족액입니다. 실제 채권잔액이나 최종 배당 결과와는 다를 수 있습니다. 추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 향후 매각기일 및 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,806,000원 가정)

현재 최저매각가에서는 집행비용 522,508원을 제외한 6,283,492원이 하나은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 대비 미배당은 110,116,508원, 소유자 잔여액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 남구 해도동 소재 포항고속버스터미널 남측 인근입니다. 주변에는 노선상가, 업무시설, 근린생활시설과 후면 주택지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 서측 약 30m, 동측 약 6m 포장도로와 접하는 입지입니다.
• 건물·이용. 20층 건물 중 18층 1801호로, 감정 당시 사무실로 이용하고 있습니다. 외벽은 복합판넬 및 화강석 등으로 마감되어 있고, 내부에는 벽지·타일·데코타일 등이 사용되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역에 해당하며 일부 필지에는 시가지경관지구 및 도로 관련 지정사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 근린시설의 18층 사무실로, 매도 또는 임대 가능성을 판단하려면 건물 내 공실 현황, 임대수요, 관리비 부담, 내부시설 상태와 실제 거래사례를 함께 확인해야 합니다. 10회 유찰 이력은 수요 검증이 중요하다는 경고 신호입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 감정 당시 사무실로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 원본 대조를 통해 실제 사용자, 점유권원, 임차인 존재 가능성을 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 하나은행 근저당권과 포항시 압류의 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수권리 및 법정지상권 기재, 매각조건 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 10회 유찰 원인 조사. 반복 유찰의 원인을 실제 가치, 건물 관리상태, 사용·처분상 제약, 시장 수요 등으로 나누어 검토하세요. 유찰 횟수만으로 원인을 단정해서는 안 됩니다.
• 근린시설 활용 가능성. 현재 사무실 이용상태와 건축물대장상 용도, 적법한 업종 사용 가능 여부, 내부 구조 및 시설상태를 확인해야 합니다.
• 관리비와 운영비. 관리비 미납 여부, 공용부분 체납 부담 가능성, 건물 유지관리 상태, 향후 지속적인 관리비 부담을 조사하세요. 최저매각가가 낮더라도 보유비용이 낮다는 뜻은 아닙니다.
• 시세·수익성 검증. 주변 유사 근린시설의 실제 거래가격과 임대조건을 비교해야 합니다. 구체적인 임대수익이나 재매각가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 수익률을 산정할 수 없습니다.
• 명도·인도 가능성. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 공실 또는 즉시 인도가 보장되는 것은 아닙니다. 점유관계에 따라 명도 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 입찰대금 외 비용. 취득 관련 세금, 등기비용, 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 명도비용, 수리비와 향후 보유비용까지 고려하여 실제 취득·운영 부담을 계산해야 합니다.
• 법원 공고 재확인. 2026.11.02. 매각기일과 최저매각가 6,806,000원을 최종 공고로 확인하고, 매각기일 변경·취하·정지 여부 및 입찰보증금 조건도 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 2.82%가 곧 투자기회는 아니다”

포항 학산타워빌딩 1801호는 감정가 241,000,000원이 10회 유찰 끝에 최저매각가 6,806,000원까지 낮아진 이례적인 물건입니다. 하나은행 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하고, 매수인에게 명시된 인수권리는 없습니다. 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 사무실 이용 근린시설이 10회 유찰되었다는 사실, 임대관계가 미상이라는 점, 실제 시장가격과 환금성이 충분히 검증되지 않았다는 점을 먼저 살펴야 합니다. 채권자의 미배당이 크다는 사실은 매수인의 인수 부담을 의미하지 않지만, 그렇다고 취득 이후 활용·매각 위험이 사라지는 것도 아닙니다.

권리상 인수 부담은 낮지만 투자 판단은 보류. 이 물건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제로 사용하거나 임대할 수 있는지, 그리고 향후 다시 팔 수 있는지입니다. 현장점검과 거래·임대수요 확인으로 경제적 가치가 입증되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 합리적입니다.